私人出租房屋税收培训内容

按照国家税收法律法规和有关文件的规定，私人出租房屋应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、房产税、个人所得税等税收。目前深圳市地方税务局采取委托房屋租赁管理部门代征的方式征收税款，纳税人应到各区房屋租赁管理部门缴纳税款。私人出租房屋税收的具体规定如下：

一、营业税

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务（包括出租房屋）的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照条例缴纳营业税。

单位和个人出租房屋，适用“服务业”税目，以租金收入为计税依据，按照规定的税率计算应纳营业税税额。

单位出租房屋

营业税 = 租金收入×5%。

根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（ 财税[2000]125号）规定：从2001年1月1日起，个人出租房屋，暂减按3%税率征收营业税（原执行5%的税率）。

《深圳市地方税务局关于提高营业税起征点问题的通知》（ 深地税发[2003]330号）规定：从2003年4月1日（税款所属期）起，我市私房租赁营业税起征点提高到月营业额1000元（原起征点为月营业额800元）。即个人出租房屋，月租金收入在1000元（不含1000元）以下的，不征营业税；月租金收入在1000元（含1000元）以上的，按3%税率计算缴纳营业税：营业税 = 租金收入×3%。

二、城市维护建设税

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的规定，凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人，应当依照规定缴纳城市维护建设税。

以营业税税额为计税依据，按1%的税率缴纳城市维护建设税：城市维护建设税 = 营业税税额×1%。

对外籍个人暂不征收城市维护建设税。

三、教育费附加

根据《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》规定，凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，均应当依照规定缴纳教育费附加。

以营业税税额为计税依据，按3%的税率缴纳教育费附加：教育费附加 = 营业税税额×3%。

对外商投资企业、外国企业、外籍个人暂不征收教育费附加。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，签订房屋租赁合同的单位和个人均为印花税的纳税义务人，合同各方当事人应各自缴纳印花税。

纳税人签订房屋租赁合同的，适用“财产租赁合同”税目，按租赁金额的1‰计算缴纳印花税：印花税 = 租赁金额×1‰。

税额不足一元的按一元计税贴花。

五、房产税

房产税是以房产为征税对象，依照房产价格或房产租金为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》( 国发[1986]90号)、《深圳经济特区房产税实施办法》、《深圳市地方税务局转发财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（ 深地税发[2001]48号）的有关规定，房产税的纳税义务人为拥有房产的个人，凡是将房屋出租的，都应按租金收入计算缴纳房产税。房产税由房产所在地的税务机关征收。房产不在一地的纳税人，应按房产的坐落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。（我市目前委托房屋租赁管理部门代征税款）。以租金收入计征房产税的，应于每月终了后10天内缴纳；一次收取数月租金的，于收取租金当月终了后10天内缴纳所收取租金月份的房产税。为方便纳税人缴税，纳税人可在纳税期限内，提前缴纳当年若干季度的税款。个人将房产出租，以租金收入为计税依据，税率为12%。根据《深圳市地方税务局转发财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》的有关规定，从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按4%的税率征收房产税。以租金收入为计税依据的房产税计算公式为：房产税＝租金收入X4％。

纳税申报：纳税人必须在税务机关规定的期限内将房产的坐落、栋（层、套、间）数、面积、租金收入等情况连同有关证明文件，据实向房产所在地税务机关申报登记。

纳税人应于出租、停租之日起30天内，向房产所在地税务机关申报登记。

六、个人取得私房租赁所得征收个人所得税规定

个人出租建筑物（私房租赁）取得的所得，依照《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，属于“财产租赁所得”项目个人所得税的应税范围。财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，依照税法规定计征个人所得税。

（一）核定征收方式

为便于计算，减轻纳税人负担，从2005年1月1日起，我市私房租赁所得可按核定征收率计征个人所得税：对月租金在1000元（不含1000元）以下的，按租金收入的0%核定征收个人所得税；对月租金在1000元（含1000元）以上的，按租金收入的1%核定征收个人所得税。

对我市个人出租建筑物（私房租赁）取得的所得，一般由采用核定征收率方式计征“财产租赁所得”个人所得税。纳税人有异议的，管理机关可采用据实计征方式计征“财产租赁所得”个人所得税。

（二）据实征收方式

1.应纳税所得额的费用扣除：

（1）法定费用：对个人出租房屋取得的所得，每次收入不超过4000元的，定额减除费用800元；每次收入在4000以上的，定率减除20%的费用。

（2）税金：纳税人在出租财产过程中缴纳的税金、教育费附加，可持完税凭证，从其财产租赁收入中据实扣除。个人每月取得财产转租所得，可从租赁收入中据实扣除转租人支付的租金、税金和教育费附加。

（3）修缮费用：纳税人提供准确、有效凭证（税务发票），由纳税人负担的出租财产实际开支的修缮费用，准予据实扣除。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

（4）有关费用扣除的顺序：在计算每月取得的财产租赁所得个人所得税时，应先扣除有关税金、教育费附加和修缮费用，再按税法规定减除800元或20%的法定费用，余额为应纳税所得额。

（5）二个或者二个以上的个人共同取得“财产租赁所得”项目收入的，应当对每个人取得的收入分别按照税法规定减除费用后计算纳税。

2.税率：对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收“财产租赁所得”个人所得税。

（三）有关酒店产权式经营业主的征税规定

酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收营业税按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。

[条款失效: 财税[2000]125 号 财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知 对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3% 的税率征收]