关于进一步明确建筑业、房地产业税收管理有关规定的通知
为贯彻落实信息管税理念，依托现代网络信息技术，做好建筑业房地产业税源控管系统（以下简称“系统”）应用工作，规范我县房地产业的税源管理，提高征管水平，营造公平合理的纳税环境，促进建筑业、房地产业市场的健康发展，根据有关税收法律、法规和国家税务总局《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》、梅州市政府《关于加强税收征管工作的意见》、《梅州市地方税务局建筑业税源管理办法》、《梅州市地方税务局房地产业税源管理办法》的规定，现就系统在2010年4月份全面推广应用后，建筑业房地产业税源管理的相关规定进一步明确如下：
一、建筑业房地产业税源管理的内容
建筑业房地产业税源管理的内容包括纳税人认定管理、项目登记管理、项目发票管理、纳税申报管理、违章处罚（理）管理等五个方面的内容。
1、纳税人认定管理
在梅州市范围内提供建筑业应税劳务及从事房地产开发的纳税人，可向主管税务机关申请成为自开票纳税人，经主管税务机关审核符合有关条件的纳税人，可在建筑业劳务发生地、销售不动产所在地自行开具当地主管税务机关发售的《建筑业统一发票（电子）》及《销售不动产统一发票（电子）》；如不符合条件的纳税人可以按税务机关的要求进行项目登记、依法申报缴纳应纳税费后，向建筑业劳务发生地、销售不动产所在地主管税务机关申请开具发票。
2、项目登记管理
建筑业项目登记的时间，纳税人应在工程项目施工合同签订或领取建筑施工许可证之日起30日内，持有关资料到相应的主管税务机关办理项目登记手续，（如果纳税人未签订合同或无施工许可证书的，应在工程项目开工后30日内办理工程项目登记手续。）
房地产开发企业分五个环节进行登记：
1）取得土地使用权环节：在开发项目签订《国有土地使用权出让合同》或《土地使用权转让合同》之日起30日内，到主管税务机关进行土地信息登记。
2）开工环节：在开发项目领取建筑施工许可证或签订建筑业施工合同之日起30日内，到主管税务机关进行项目开工登记。
3）预售环节：所有房地产开发项目须按规定到房管部门办理预售许可证，并在开发项目取得预售许可证之日起30日内，到主管税务机关进行项目情况登记及可售楼牌号登记。
4）确权环节：在开发项目取得商品房权属确认书之日起30日内，到主管税务机关进行确权信息登记。
5）交易环节：在售房交易合同签订之日起30日内，由纳税人通过系统的纳税人端自行进行交易信息登记。
3、项目发票管理
纳税人在收到项目工程款或销售不动产取得收入、预收款（定金）时，都必须通过发票在线应用系统开具发票，不得使用收款收据等其他不合法凭证。
4、纳税申报管理
自开票纳税人必须按月依法向工程项目所在地或房地产项目所在地的主管税务机关进行纳税申报。
代开票纳税人每次申请开具发票时，都必须向主管税务机关申报纳税并确认税款入库后，方可给予代开发票。
已办理登记的工程项目或房地产项目，必须按规定将所有税费都清缴完毕后，方可办理项目注销登记。
税务机关在受理契税申报时，必须审查转让方是否已清缴所有应纳税费，确定转让方已清缴所有应纳税费后，方可受理，否则，税务机关一律不得开具契税完税证。
5、违章处罚（理）管理
纳税人违反有关税收法律法规规定，且不接受税务机关处理的，税务机关将停止供应发票（即停止向其供售新发票），同时禁止纳税人开具发票（即已被纳税人领用的，停止开具）。
纳税人未按规定报送纳税有关资料、办理纳税申报等税收违法行为，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其他法律法规的规定予以处罚。
二、办理房地产权证时的有关规定
1、房地产开发企业销售商品房办理房地产权证时，必须凭地税部门开具的发票和契税完税证明（两者的金额必须一致）方可给予办理房地产权证手续。
2、二手房交易持房地产权证原件及复印件一份，先到房管部门进行评估，然后到地税局税政股进行审核,凭税政部门的审核表到地税办税服务厅开具销售不动产发票，缴纳各项税费，房管部门凭地税部门开具的发票和契税完税证明（两者的金额必须一致）办理房地产权过户手续。
3、二手房交易符合免税规定的，先持房地产权证原件及复印件一份，到房管部门进行评估，然后到地税局税政股审核后到地税办税服务厅开具销售不动产发票，按政策确认免税的，在发票备注栏中须注明“免税”字样。房管部门凭地税部门开具的销售不动产发票和契税完税证明（两者的金额必须一致）办理房地产权过户手续。
4、自建为宾馆、酒楼、大型超市、大型娱乐场所等经营性质的房产，房管部门凭地税部门开具的建安发票办理房地产权证。
5、对建筑安装造价、房地产开发及二手房的交易，必须按实际价格如实申报计征各税，若合同转让价（计税价格）明显偏低，对建筑安装造价则按梅地税发[2009]244号的最低计税价格标准的规定执行，对房地产开发及二手房交易则按华地税发[2008]97号最低计税价格标准的规定执行。
6、根据梅市府[2009]39号《关于加强税收征管工作的意见》的要求：产权登记部门创造条件实现与地税部门信息联网共享，按季向地税部门报送商品房、二手房发证户数情况等信息，对所有办理房地产权证手续的资料必须建立一户一档案制度，每半年地税、房管部门组织相关人员对执行情况进行检查。
三、维权和护税须强化发票意识
1、建筑业房地产业税源控管系统搭建了以票控税的平台，让税务部门更容易了解和掌握建安房地产业纳税人的服务需求，统一政策执行标准，企业的合法权益将得到进一步尊重和维护。
2、随着消费观念的更新，人们索要发票的意识在逐步加强，发票与自身利益息息相关也日趋显现，希望建安房地产业纳税人进一步强化开具发票的意识，依法经营，规范运作。同时倡导单位和个人自觉索取发票，索要发票不仅可作为报销、记账和维权的凭证，而且直接支持了税务部门依法履行职责，间接地为国家的税收做出了贡献。
3、对建安房地产行业的税收管理，单靠税务部门一家力量显得有些薄弱，因此，很有必要建立以税务机关管理为主，各个相关执法部门协作的共管机制，从而推进房建联管，促进部门税收社会化。
四、本文的相关规定由五华县地方税务局、五华县房地产管理局负责解释。
五、本规定自2010年四月一日起施行。
五华县地方税务局
五华县房地产管理局
二零一零年五月十一日