关于存量非住宅类房产交易税款征收操作流程有关问题的通知

各基层局：

根据《深圳市地方税务局深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通告》（ 深地税告[2012]9号）的规定，自2012年10月1日起，我市存量房评估的范围扩大至存量非住宅类房产。为规范存量房非住宅类房产交易的税收征管，现就税款征收操作流程有关问题通知如下：

一、税款征收流程

（一）总体流程

我局委托深圳市房地产权登记中心（下称登记中心）在办证环节代征房地产三级市场（存量房交易市场）交易过程的各项税费（包括：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、个人所得税、契税和土地增值税）。纳税人办理过户手续时需向登记中心提交房地产交易合同、房地产证等资料，登记中心应在现场显著位置张贴办税须知（附件1），提示纳税人计税价格确定方式、土地增值税的征收方式、个人所得税的征收方式、计税参考价格的查询方式等事项。同时提示如纳税人对登记中心出具的深圳市房地产权登记税费表（下称税费单）上的计税价格或税务机关核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关复核后，调整应纳税额；纳税人也可在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

登记中心前置审核纳税人提交的相关资料，其中，根据纳税人存量房产的实际情况，个人转让存量房的土地增值税和个人所得税计征方式分核实征收、核定征收两种，分别采用不同的征收操作流程；纳税人在《土地增值税计征方式申明书》（附件2）和《个人所得税计征方式申明书》（见 深地税发[2011]159号附件2）上申明确认其土地增值税和个人所得税征收方式，对其所提交的文件、证件以及所填写内容的真实性、有效性和合法性承担责任，如有虚假内容，由其本人依法承担相关责任。登记中心区分不同情况受理纳税人提交的相关资料，经审核录入资料后，系统将自动得出该宗交易的计税参考价格，并对比合同交易价后确定计税价格，计算出应缴税款，打印税费单，纳税人同意税费单上的计税价格的，登记中心代征存量房交易涉及税种的相关税款。对计税价格有异议的，按争议处理流程处理。具体流程图见附件6。

（二）土地增值税征收流程

以下征收流程只适用于个人转让存量非住宅类房产。法人团体、企事业单位转让存量房的土地增值税，无论核实征收还是核定征收，均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳。

1.核定征收

个人转让存量非住宅过程中有下列情形之一的，按照核定征收方式计征土地增值税：

（1）未能提供合法、有效的房屋购买合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房屋原值的；

（2）未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；

实行核定征收土地增值税计算公式为：

应纳土地增值税额 = 计税价格×核定征收率

我市土地增值税核定征收率标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

土地增值税采用核定征收方式的，纳税人将其相关资料提交登记中心受理窗口，登记中心办理登记审核无误后打印税费单，同意按照税费单上的计税价格代征相关税款的，登记中心直接代征所有税款，不同意税费单上的计税价格的，则按照争议处理程序进行处理。

2.核实征收

纳税人能提供合法有效的房屋购买合同、发票等房产原值凭证，以及规定扣除项目及费用相关凭证的，按照核实征收方式计征土地增值税。即以存量房转让收入减除房产原值、规定扣除项目金额，按法定税率计征土地增值税。计算公式如下：

增值额未超过扣除项目金额50％的，土地增值税税额=增值额×30％

增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，土地增值税税额=增值额×40％-扣除项目金额×5％

增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，土地增值税税额=增值额×50％-扣除项目金额×15％

增值额超过扣除项目金额200％的，土地增值税税额=增值额×60％-扣除项目金额×35％

其中，增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额；公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。

土地增值税采用核实征收方式的，纳税人应先到房产所在地主管税务机关办理核实手续，再持核实通知书由登记中心受理并代征税款，核实流程规定如下：

纳税人向房产所在地主管税务机关办税服务厅申请办理核实手续，同时提交以下资料：

（1）存量房转让《土地增值税扣除项目审核表》（见附件3）；

（2）房屋原值的凭证及规定扣除项目凭证；

（3）身份证明；

（4）税务机关根据实际情况要求提供的其它资料。

转让存量房过程中缴纳的税金如营业税等税款由登记中心在代征税款时计算可扣减的税金。

主管税务机关审核房屋原值、扣除项目凭证原件，凭证真实、合法、有效，填写项目齐全，予以扣除，在合法有效凭证原件的背面加盖“已作为土地增值税扣除项目”章，留存复印件，5个工作日内制作《深圳市地方税务局土地增值税扣除项目核实通知书》（见附件4），在1个工作日内通知纳税人领取。

未出具合法有效凭证，或付款人姓名与房屋产权人或产权共有人不一致的（房产转让法律文书规定受让方缴纳的除外），税务机关对有关申请可不予受理。

纳税人向登记中心提交《深圳市地方税务局土地增值税扣除项目核实通知书》，登记中心受理后代征相关税款。

（三）个人所得税征收流程

个人转让存量非住宅类房产个人所得税征收流程按照《深圳市地方税务局关于印发存量房交易税款征收操作流程的通知》（ 深地税发[2011]159号）第三条第（一）、（二）款的规定执行。采用核定征收方式的，存量非住宅类房产转让个人所得税的核定征收率标准为1.5%（拍卖房3%）。采用核实征收方式的，转让前实际发生的装修费用的最高扣除限额为房屋原值的10%。

（四）税务机关办税服务厅征收流程

纳税人要求在税务机关直接缴纳税款的，各区局办税服务厅应受理申报，并征收相关税款，纳税人持税票到登记中心办理过户。

纳税人选择在税务机关缴纳相关税款，应填写综合申报表申报缴纳所有相关税款（土地增值税、契税填写各专用申报表），填写时必须在综合申报表“备注”栏将房产详细信息注明，主管税务机关办税服务厅受理时比对其房屋成交价格和计税参考价格，高于或等于计税参考价格的直接受理并按成交价格征收相关税款；低于计税参考价格的，提示其到主管科（所），主管科（所）出具《深圳市地方税务局复核通知书》（格式见 深地税发[2011]159号附件5），同意复核通知书上的计税价格的，直接到办税服务厅申报缴纳税款；不同意的，告知其获取行政救济的方式。

二、计税参考价格相关问题

（一）按规定可依法转让但尚未覆盖计税参考价格的存量房，属个别的，由登记中心（或主管税务机关）转市房地产评估发展中心作个案评估（函件格式见附件5）。市房地产评估发展中心在5个工作日内，对当事房地产进行评估，按照《房地产估价规范》的格式和要求，出具正式的评估报告，提交登记中心（或主管税务机关）并录入系统，同时抄送房产所在地税务机关；属批量的，登记中心应及时告知市房地产评估发展中心，市房地产评估发展中心应及时进行评估，并将评估结果提交市财政委员会、市地税局和市规划国土委确认后使用。

（二）对已申请办理初始登记的新楼盘，登记中心做出初始登记公告的同时应向市房地产评估发展中心发送楼盘数据，市房地产评估发展中心应在公告期内完成计税价格评估、更新、确认工作。

三、其它事宜

存量非住宅类房产交易税款征收操作流程的争议处理流程、文书表格（除本文附件外）以及其它未尽事宜按照《深圳市地方税务局关于印发存量房交易税款征收操作流程的通知》（ 深地税发[2011]159号，以下简称159号文）第五条、第六条及附件的规定执行。159号文第一条有关“暂不适用于商铺、写字楼、厂房等其它类型的房屋”的规定作废。

附件：

1.办税须知

2.申明书（土地增值税）

3.土地增值税扣除项目审核表

4.深圳市地方税务局土地增值税扣除项目核实通知书

5.存量房评估函

6.存量房交易税款征收流程图

二○一二年九月二十日

附件1

办税须知

一、计税价格确定方式

（一）存量房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据。根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例》等法律法规的规定，对纳税人申报的计税依据明显偏低且无正当理由的，税务机关有权进行核定。

（二）我市实行最低计税参考价格的征收方式，此次制定的计税参考价格是税务机关确定纳税人申报的合同成交价格是否偏低的主要依据。申报的成交价格等于或高于计税参考价格的，按申报的成交价格作为计税价格计算征税；申报的成交价格低于计税参考价格的，按计税参考价格计算征税。

（三）同一套房买卖双方均采用同一计税价格。

二、计税参考价格查询

申请人（纳税人）可凭本人的身份证号码和房地产权证号通过市规划国土委门户网站或市地税局查询交易房产计税参考价格。

市规划国土委网址：http://www.szpl.gov.cn

市地税局网址：http://www.szds.gov.cn

三、个人转让存量非住宅类房产计征土地增值税的方式

个人转让存量非住宅类房产土地增值税的计征方式分核实征收、核定征收两种，纳税人在《申明书》上签章申明确认，对其所提交的文件、证件以及所填写内容的真实性、有效性和合法性承担责任，如有虚假内容，由其本人依法承担相关责任。

法人团体、企事业单位转让存量房，无论核实征收还是核定征收，均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳。

（一）核实征收

纳税人能提供合法有效的房屋购买合同、发票等房产原值凭证，以及规定扣除项目及费用相关凭证的，按照核实征收方式计征土地增值税。即以存量房转让收入减除房产原值、规定扣除项目金额，按法定税率计征土地增值税。计算公式如下：

增值额未超过扣除项目金额50％的，土地增值税税额=增值额×30％

增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，土地增值税税额=增值额×40％-扣除项目金额×5％

增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，土地增值税税额=增值额×50％-扣除项目金额x15％

增值额超过扣除项目金额200％的，土地增值税税额=增值额×60％-扣除项目金额×35％

其中，增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额；公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。

土地增值税采用核实征收方式的，纳税人应先到房产所在地主管税务机关办理核实手续，再持核实通知书由登记中心受理并代征税款。

（二）核定征收

个人转让存量非住宅过程中有下列情形之一的，按照核定征收方式计征土地增值税：

1.未能提供合法、有效的房屋购买合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房屋原值的；

2.未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；

实行核定征收土地增值税计算公式为：

应纳土地增值税额 = 计税价格×核定征收率

我市土地增值税核定征收率标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

土地增值税采用核定征收方式的，纳税人将其相关资料提交登记中心受理窗口，登记中心办理登记审核无误后打印税费单，同意按照税费单上的计税价格代征相关税款的，登记中心直接代征所有税款，不同意税费单上的计税价格的，则按照争议处理程序进行处理。

四、个人转让存量房计征个人所得税的方式

存量房转让个人所得税计征方式分核实征收、核定征收两种，纳税人在《申明书》上签章申明确认，对其所提交的文件、证件以及所填写内容的真实性、有效性和合法性承担责任，如有虚假内容，由其本人依法承担相关责任。

（一）核实征收方式

1.个人转让房地产，能够提供合法有效的房地产购买合同、房地产原值凭证，以及合理费用相关凭证的，按照核实征收方式计征个人所得税。

2.计算公式：

应纳个人所得税 = （计税价格－房地产原值 - 转让过程缴纳的税金－合理费用）×20％

3.采用核实征收方式计征个人所得税的，如果只有房地产原值凭证，没有相关合理费用的，由深圳市房地产登记中心直接代征个人所得税；如果既有房地产原值凭证，又有相关合理费用凭证的，应先到税务机关办理核实手续。

（二）核定征收方式

1.个人转让房地产过程中有下列情形之一的，按照核定征收方式计征个人所得税：

（1）未能提供合法、有效的房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房地产原值的；

（2）未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；

（3）未能提供主管税务机关房屋买卖完税凭证或“核实征收”手续的。

2.计算公式：

应纳个人所得税 = 计税价格×征收率

普通住房1%，非普通住房1.5%，非住宅类房产1.5%，拍卖房3%

3.采用核定征收方式计征个人所得税的，由深圳市房地产登记中心直接代征个人所得税。

四、争议处理

如纳税人对登记中心出具的税费单上的计税价格有异议的，应当提供相关证据，经房产所在地主管税务机关认定后，调整应纳税额；纳税人也可在收到《深圳市房地产权登记税费表》之日起15日内依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保，并在缴纳税款或者提供的担保被税务机关确认之日起60日内依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

附件2

申明书

本人已明确了解存量房（即二手房）交易税款计征相关规定和计税价格确定方式，（因□无法提供房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证□无法提供支付合理费用相关凭证，）自愿同意按照（□核定方式□核实方式）计征本人本次交易环节的土地增值税。若故意隐瞒或提供虚假资料，由本人承担相应法律责任。

申明人（转让方）： 年 月 日

申明人（受让方）： 年 月 日

注：纳税人根据提供的资料情况勾选选项，“核定方式”和“核实方式”只能单选。

附件3

土地增值税扣除项目审核表

附件4

深圳市 地方税务局

土地增值税扣除项目核实通知书

深地税 抵〔 〕 号

：

你（们）提交的房地产证、相关原始凭证等资料已收悉，经核实，座落于 （房地产证号： ）的房产原值为 元，其他扣除项目 元。扣除项目金额总计

元，申报时可以扣除。

经办人： 联系电话：

（盖章）

年 月 日

告知事项：

如对本《通知书》有异议，请在收到本《通知书》之日起15日内依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的担保，并在缴纳税款或者提供的担保得到税务机关确认之日起60日内，向做出具体行政行为的上一级税务机关申请复议。

注：本通知书一式两份，一份送纳税人，一份留存归档。

附件5

存量房评估函

文号

深圳市房地产评估发展中心：

现将（房屋名称，含地址） 的房屋交易有关资料转你单位，请协助评估该房屋发生交易行为时的计税参考价格。

评估结果请函复。

附件 份

函复地址：

联系人：

电 话：

（公章）

年 月 日

信息公开选项：依申请公开

打字：陈力 校对：税务三处 李鸿炜