株洲市地方税务局关于印发《株洲市房地产业地方税收项目管理实施办法》的通知

各县（市）区地方税务局、市直各局：

现将《株洲市房地产业地方税收项目管理实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行，并将执行中遇到的问题及时向市局反馈。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一○年二月五日

株洲市房地产业地方税收项目管理实施办法

第一章 总则

第一条 为加强和规范我市房地产业地方税收的征收管理，有效贯彻“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的治税方针，实现对房地产业地方税收的科学化、精细化、规范化管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地使用税暂行条例》和《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》（国税发[2006]128号）以及《国家税务总局关于进一步落实不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法的通知》（国税函[2009]630号）等有关规定，结合全市实际，特制定本实施办法。


第二章 项目对象管理

第二条 房地产业地方税收项目管理（以下简称“项目管理”）是指地税机关根据房地产业特点，以一个具体的房地产开发项目为管理对象，依托全省房地产税收一体化管理软件，借助有关部门的项目信息，优化业务流程，通过发票控管、分类管理、信息传递与比对分析，掌握项目从设立到结束的全部信息情况，实现事前、事中、事后全过程有效管理。

第三条 房地产业地方税收项目管理的具体内容：

（一） 对不动产进行项目登记；

（二） 对不动产的登记信息、申报信息、入库信息进行采集、录入、汇总、分析、传递、比对；

（三） 对税收政策进行宣传解释，及时反馈征管中存在的问题；

（四）掌握不动产的销售情况；

（五） 根据不动产销售进度来监控其纳税申报、税（费）款缴纳情况，确保税（费）款及时、足额入库；

（六）对房地产开发项目实行分类管理，并监督纳税人合法取得、使用、开具发票；

（七）不动产销售完毕后，及时清缴税（费）款，并出具清算报告。

第四条 在我市行政区域内的房地产业地方税收中的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、土地使用税一律实行项目管理，由不动产所在地主管地税机关负责征管。但应纳税（费）款自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地主管地税机关补征税（费）款。其他税收仍按原相关规定执行。

省级税收征收分局管辖的房地产开发企业地方税收一律由相应的行政区域内的主管地税机关征管。

外商投资房地产开发企业地方税收暂由涉外分局按照项目管理相关规定负责征管。

第五条 房地产开发企业跨区、县（市）从事房地产开发销售的，严格实行《外出经营活动税收管理证明》（以下简称《外管证》）管理，外管证必须在大集中系统中开具，使用不动产所在地主管地税机关的销售不动产统一发票。

第三章 项目登记管理

第六条　 房地产开发企业（以下简称“纳税人”），应自领取项目建筑工程施工许可证并签订建筑合同后30日内，持下列有关资料向项目所在地主管地税机关办理项目登记：

（一）《不动产项目情况登记表》（样式见附表一）；　　

（二）营业执照副本和税务登记证件副本复印件；　　

（三）土地使用证复印件或土地使用证受让合同；

（四）建设用地规划许可证复印件；

（五）建设工程规划许可证复印件；

（六）建设工程施工许可证复印件；

（七）开户银行及账号；

（八）不动产项目平面图；

（九）建筑工程施工合同复印件。

（十）主管地税机关要求提供的其他材料。

第七条 纳税人取得商品房预售许可证，签订第一份《认购协议》或《商品房买卖合同》并收取第一笔定金之次月10日内，持下列有关资料向不动产所在地主管地税机关进行不动产项目补充登记；

（一）《可售房源明细表》（样式见附表二）；　

（二）商品房预售许可证复印件；

（三）已签订的全部认购协议或商品房买卖合同；

第八条 当项目登记主要内容发生变更，纳税人应自项目登记内容变更（补充）之日起30日内，向不动产所在地主管地税机关进行项目登记。

纳税人不动产销售完毕的，应自不动产销售完毕之日起30日内，持下列资料向不动产所在地主管税务机关进行税款清算和项目注销登记：

（一）《不动产项目情况登记表》；

（二）不动产销售的税收缴款书；

（三）税务机关要求提供的其他有关资料；

第四章 项目信息管理

第九条 不动产所在地主管地税机关要加强与房产、国土、建设、规划、发改委、招投标等房地产开发经营相关行政主管部门的联系，建立定期信息交换机制，及时掌握辖区内房地产开发项目有关信息，确保房地产业地方税收项目管理到位。

第五章　项目纳税申报管理

第十条 纳税人应按税法规定及时向不动产所在地主管地税机关进行项目涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、土地使用税的纳税申报；向机构所在地主管地税机关进行企业所得税、个人所得税、工会经费、防洪保安资金、残保基金，社保费的纳税申报；其他税（费）仍按相关规定进行纳税申报。

第六章　发票使用管理

第十一条 为实现“以票控税”的治税方针，对房地产开发项目区别不同情况分为自开票项目和代开票项目。

（一）同时符合下列条件的纳税人应填写《房地产自开票项目认定表》（样式见表三），向不动产所在地地税机关申请，经不动产所在地地税机关认定后可到不动产所在地地税机关按规定领购并自行开具销售不动产统一发票和湖南省株洲市房地产行业预收购房款结算凭证：

1、具有工商行政管理部门核发的营业执照，地方税务部门核发的税务登记证；

2、建设主管部门核发的房地产开发资质证；

3、申请自开票项目的开发面积为10000平方米(或开发100套数)以上；

4、执行不动产营业税项目管理办法；

5、按照规定进行不动产项目登记；

6、财务核算健全，能按照税法规定及时足额申报缴纳税款，无偷、逃、欠税和发票违章行为；

7、使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对要求的开票和申报软件；

8、外出经营税收管理证明【跨区、县（市）进行房地产开发的】；

9、机构所在地主管税务机关提供的所得税完税凭证；

10、主管地税机关要求提供的其他材料。

（二）不同时符合上述条件的纳税人需要开具销售不动产统一发票的，应填写《代开票申请表》（样式见附表四），由不动产所在地地税机关在征收税款后代开发票；需要开具湖南省株洲市房地产行业预收购房款结算凭证的，向不动产所在地地税机关申请领购，由企业自行手工开具。

代开票时纳税人须提供以下资料：

1、《代开票申请表》；

2、完税凭证（所得税完税凭证由机构所在地主管税务机关提供）；

3、营业执照和税务登记证复印件；

4、 商品房买卖合同；

5、外出经营税收管理证明【跨区、县（市）进行房地产开发的】；

6、主管地税机关要求提供的其他材料。

对2010年1月1日之前纳税人已在核算地缴纳的税款尚未开具发票的，不动产所在地地税机关应根据核算地地税机关出具的完税凭证和对已缴税款鉴别证明按已纳税款开具发票。

第十二条 在全市统一使用税控装置开具《销售不动产统一发票》，实行自开、代开机控开票管理。凡是认定为自开票项目的纳税人须按照规定购置、安装、使用税控装置，不得损毁或者擅自改动税控装置。

第七章　 税种管理

第十三条 房地产开发企业的企业所得税实行“按月申报、按月预缴、年度鉴定、汇算清缴”的征管方式。房地产开发企业应按月根据收入总额和规定的征收率，向机构所在地主管地税机关申报缴纳企业所得税，项目所在地主管地税机关须凭机构所在地主管税务机关开具的企业所得税完税凭证（跨区经营的需同时提供《外管证》），发售或代开对应的不动产销售发票。年度终了后，房地产开发企业应根据湘地税发[2007]91号件规定，向机构所在地主管地税机关申请企业所得税征收方式鉴定，并依照税收法律、法规、规章和其他规定进行企业所得税汇算清缴。

对不动产项目管理、施工等人员的工资薪金等所得应缴纳的个人所得税，由房地产开发企业在支付所得时代扣代缴，并向机构所在地主管地税机关申报纳税。

第十四条 纳税人在项目全部竣工结算前销售不动产、单纯转让土地使用权取得的收入除批准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房(含用于拆迁安置的住房)不实行土地增值税预征外，对销售其他各类商品房、单纯转让土地使用权均应按取得的收入及预收帐款依规定的预征率分月预缴土地增值税。

第十五条 市区范围内2010年1月1日前已收取预售房款的部分由核算地地税机关征收，2010年1月1日以后，其余税款由不动产所在地地税机关征收，项目资料应相应移交。2010年1月1 日以后进行房地产开发销售的，必须严格实行房地产业税收项目管理。

第十六条 2010年1月1日前房地产企业的欠税应按不动产项目进行划分，由不动产所在地地税机关负责追缴。划分不清的由市局征管科裁定。

第八章　项目税款结（清）算管理

第十七条 不动产所在地地税机关应定期对项目进行税款结算。

不动产所在地地税机关应对项目的税款缴纳情况和发票领购开具等情况进行结算，对每套房屋的销售和发票开具等情况进行核销，并填制《项目结算报告》（样式见附表五）。对少缴税款的项目，应及时补缴入库；多缴税款可抵减下期应纳税款。

第十八条 项目销售完毕后或整体转让未竣工决算房地产开发项目，直接转让土地使用权的，不动产所在地地税机关应对项目进行税款清算和发票清缴。

不动产所在地地税机关要对项目的税款缴纳情况和发票领购开具情况等进行清算，并对每套房屋的销售和发票开具等情况进行核销，并填制《项目清算报告》（样式见附表六）。对少缴税款的项目，应及时补缴入库；对多缴税款的项目应按规定退税。

第九章　违规处罚管理

第十九条 纳税人未按本办法规定进行项目登记、纳税申报、报送纳税资料以及主管地税机关要求办理其他涉税事项，由不动产所在地地税机关责令限期改正，并根据《中华人民共和国税收征管法》及其他现行法律法规进行处理。

第二十条 纳税人不按本办法规定取得和使用发票的，不动产所在地地税机关按照《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的规定进行处理。

第二十一条 对本市纳税人在本市行政区域内异地从事房地产开发的，不动产地税机关和纳税人机构所在地地税机关，任何一方不严格按照本实施办法而造成少征或不征应纳税款的，由市局依法追究过错方的行政责任。

第十章 附则

第二十二条 本办法由株洲市地方税务局负责解释。

第二十三条 本办法未尽事宜，按现行税收法律法规及其他有关规定执行。

第二十四条 本办法自发布之日起实施。此前市局有关房地产业地方税收管理的规定与本办法不一致的，以本办法规定为准。

附件1、《不动产项目情况登记表》

2、《可售房源明细表》

3、《房地产自开票项目认定表》

4、《代开票申请表》

5、《项目结算报告》

6、《项目清算报告》