天门市个人出租房屋税收管理办法

第一章总 则

　　第一条 为规范我市个人出租房屋的税收征管，堵塞征管漏洞，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《湖北省个人出租居住房屋税收征收管理暂行办法》、《省地方税务局关于房屋出租有关税收政策问题的通知》等法律法规，结合我市实际，特制定本办法。

　　第二条 个人（含外籍个人、华侨和港、澳、台人员，下同）在本市范围内因出租房屋而发生应税行为所涉及的征收管理，均适用本办法。

　　第三条 个人出租房屋实行“政府主导、税务主管、综治主体、部门参与、信息共享”的管理模式，主管地税机关要积极依靠当地政府综合治理委员会、公安机关流动人口管理服务中心、房管部门、社区居委会、业主委员会、物业管理公司等相关部门和组织建立协税护税网络，大力开展政策宣传，定期集中组织检查，全面掌控出租户数，科学鉴定征收方式，严格落实税收征管，积极做好个人出租房屋税收管理和服务工作。

第二章 税收管理

　　第四条 个人出租房屋的税收征收方式采取主管地税机关直接征收和委托代征单位征收相结合的办法。即各主管地税机关除直接征收外，有条件的地区要做好委托代征工作。

　　第五条 各主管地税机关(或受托单位)要对发生个人出租房屋行为的纳税人，进行造册登记管理。新发生的出租行为，出租人应自发生出租行为之日起30日内，到房屋所在地的主管地税机关或受托单位办理出租房屋的申报登记。出租人变更租金或终止租赁行为的，应在变更租金或终止租赁行为30日内，到主管地税机关或受托单位办理变更登记手续。

　　第六条 房屋所有权人（个人）为房屋出租应税行为的纳税人。

　　房屋所有权人（个人）不在出租房产所在地的，承租人是该出租房屋房产税纳税人；无租使用其他个人房产的单位和个人，是该房产的房产税纳税人。

　　第七条 个人出租房屋是指个人把房屋出租给承租人，由出租人向承租人收取租金或者获取其它经济利益的行为。

　　以房屋产权投资入股，不承担经营风险，从被投资方取得固定收入的视同个人出租房屋。

　　第八条 个人出租房屋税收的计税依据为出租房屋取得的租金收入（包括货币收入及相关经济收益），出租人应据实申报。

　　出租人申报的租金收入低于地方税务机关制定的核定计税租金收入标准，又没有正当理由的，主管地税机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，有权按照核定计税租金收入标准核定出租人的应纳税额。出租人对主管地税机关核定的计税租金有异议的，应当提供相关证据，经主管地税机关认定后，调整应纳税额。

　　核定计税租金收入标准，由地税机关参照本市国土房管部门最新公布的房屋租金参考价制定，并根据房屋租赁市场的变化情况进行调整。

　　第九条 个人出租房屋税收按综合征收率征收。

　　（一） 对个人出租住房取得的租金收入实行综合征收率计征税费。

　　 1.对个人出租住房取得的月租金收入在5000元以下的，按4%计征房产税。

　　 2.对个人出租住房取得的月租金收入在5000元（含）以上的，按6.67%计征。其中，房产税4%，营业税1.5%，城市维护建设税0.1%，教育费附加0.05%，地方教育附加0.02%，个人所得税1%。

　　 3.对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税。

　　（二） 对个人出租非住房（包括门面、写字楼等）取得的租金收入实行综合征收率计征。

　　 1.对个人出租非住房取得的月租金收入在5000元以下的，按6.1%计征。其中，房产税6%，印花税0.1%。

　　 2.对个人出租非住房取得的月租金收入在5000元（含）以上的，按13.68%计征。其中，房产税6%，营业税5%，城市维护建设税0.35%，教育费附加0.15%，地方教育附加0.08%，个人所得税2%，印花税0.1%。

　　（三）个人房屋出租收入中无法划分租金收入、物业管理费和代垫水电费等，或出租的房屋既有用于居住，又有用于经营，无法划分居住收入和非居住收入的，按照13.68%（同上）的综合征收率计征税费。

　　（四）计算公式为：

　　应纳税额计算公式为：应纳税额=租金收入×综合征收率

　　第十条 承租人转租房产的税款征收：

　　（一）对承租人转租房产的租金收入不征收房产税。

　　（二）对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收营业税。

　　（三）对承租房屋转租取得的租金收入，按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。

　　财产租赁个人所得税前扣除税费的扣除次序为：

　　1.财产租赁过程中缴纳的税费；

　　2.向出租方支付的租金；

　　3.由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；

　　4.税法规定的费用扣除标准。

　　第十一条 主管税务机关对出租房屋的个人未按规定申报纳税，可依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则规定，将《税务事项通知书》委托承租人送达，由承租人在规定的期限内找到出租人并通知其进行纳税申报，缴纳税款，承租人不能在主管地税机关规定的限期内找到出租人的，视为出租人不在房产所在地，应由承租人按租金支出缴纳房产税。

　　第十二条 无租使用其他个人房产的应税单位和个人,依照房产余值缴纳房产税。

　　第十三条 个人出租房屋税收的纳税义务发生时间,为出租人收讫房屋租金收入或取得索取收入凭据的当天。

　　第十四条 个人出租房屋的纳税期限：

　　（一）纳税人根据租赁合同约定按月收取租金的，在收取租金的次月15日前申报缴纳；

　　（二）纳税人根据租赁合同一次性收取数月(年)租金的，在收取租金的次月15日前一次性申报缴纳；

　　（三）对实行核定征收的，各主管地税机关可视实际情况，实行简并征期。

　　第十五条 个人出租房屋的纳税人应向出租房屋所在地的主管税务机关或委托代征单位缴纳个人出租房屋税收；有两处或两处以上房屋出租的，应分别到房屋所在地主管地税机关缴纳税款或到房屋所在地受托单位缴纳税款。

　　第十六条 个人出租房屋到房屋所在地主管地税机关开具《税务机关代开统一发票》时，必须提供下列资料（原件和复印件）：

　　（一）出租人和承租人的身份证；

　　（二）房屋所有权证（商品房买卖合同或村民建房用地申请表）；

　　（三）房屋租赁合同（协议）；

　　（四）完税凭证复印件或者完税凭证号码。

　　（五）主管地税机关要求提供的其它资料。

　　留存的开票资料复印件，应粘贴在开具发票的存根联后备查。

第三章委托代征管理

　　第十七条 受托单位必须在当地设有固定的办公场所，具有健全的管理机构和完善的管理制度，并且具有代征税费的实际能力。

　　第十八条 主管地税机关应与“受托单位”签订《委托代征税款协议书》，并核发《委托代征税款证书》，明确双方权利、义务及法律责任。受托单位不得再自行委托其他单位或个人代征税款。受托单位应指定专人从事代征税款工作，建立代征税款台账。

　　第十九条 主管地税机关在受托单位实施代征税款前，应对受托单位及从事代征税款工作人员进行税法宣传、辅导，明确代征税款的各项规定。

　　第二十条 受托单位代征税款时，必须向纳税人开具《机开代扣代收税款凭证》，并将当日代征税款专项存储，于次月10日内向主管地税机关汇总缴纳。受托单位应当按协议规定，及时报送代征税款报表以及其他有关资料。

　　第二十一条 主管地税机关应加强对受托单位代征税款工作的监督、管理和检查，发现问题及时予以纠正，严重的按规定取消其委托代征税款资格。

　　第二十二条 受托单位同纳税人在纳税事宜上发生争议或拒缴税款时，受托单位应填制《纳税人拒绝代征税款报告》一式两份，在24小时内报主管地税机关，并协助处理纳税争议。

　　第二十三条 委托单位应依据实际入库的代征税款，按协议确定的标准向受托单位支付手续费。受托单位不得从代征税款中直接提取手续费。

第四章信息管理

　　第二十四条 个人出租房屋税收征收管理在登记、征收、管理、处罚、统计和考核等环节全面纳入信息化管理。实行市局到分局，分局到受托单位的全方位、立体式监控。

　　第二十五条 主管地税机关、受托单位要建立个人出租房屋税收管理档案和各类征收台账，详细记录出租房屋的出租人、承租人、坐落地址、建筑面积、租赁期限、租金收入等涉税情况。

　　第二十六条 主管地税机关要加强与公安、综合治理委员会、房管、国土、工商等有关部门的联系协调，建立房屋租赁税收协调管理机制。充分利用当地有关部门出租房屋管理信息平台，加强协作配合，实现信息共享，提高征管效能。定期召开部门联席会议，及时传递个人出租房屋的相关信息，研究解决有关问题。

第五章 法律责任

　　第二十七条 出租人未按照本办法第十四条规定的期限办理纳税申报的，由地方税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。

　　第二十八条 出租人未按照规定期限缴纳税款的，地方税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

　　第二十九条 经地方税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对出租人偷税的，由地方税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十条 出租人逃避、拒绝或者以其他方式阻挠地方税务机关检查的，由地方税务机关责令改正，可以处一万元以下的罚款；情节严重的，处一万元以上五万元以下的罚款。

　　第三十一条 受托单位有下列情形之一者，地方税务机关可以单方面终止委托代征，并依法追究代征单位的违约责任：

　　（一）未按照《委托代征协议书》规定办理代征业务的；

　　（二）受托单位玩忽职守，不征、少征税款的；

　　（三）受托单位故意刁难纳税人或者滥用职权多征税款的；

　　（四）受托单位委托其他单位或个人代征税款的。

　　第六章 附 则

　　第三十二条 本办法未尽事宜，按照有关税收法律、行政法规的规定执行。

　　第三十三条 本办法由天门市地方税务局负责解释。

　　第三十四条 本办法从发文之日起执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一〇年五月二十日