娄底市国家税务局、娄底市地方税务局关于规范房地产开发经营业务企业所得税征收方式管理的公告

　　为了加强我市房地产开发经营业务企业所得税的征收管理，规范房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）、《湖南省地方税务局关于进一步规范房地产开发经营业务企业所得税管理的通知》（湘地税函〔2013〕103号）、《湖南省国家税务局关于确定房地产企业销售未完工开发产品计税毛利率问题的通知》（湘国税函〔2014〕9号）等相关法律法规规定，经调查研究，结合我市实际情况，现就规范我市房地产开发经营业务企业所得税征收方式有关管理问题公告如下：

　　一、规范征收方式

　　主管税务机关应严格执行房地产开发经营业务企业所得税政策，不得违反税法规定事先确定纳税人的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理。实行核定征收方式管理的应严格按照规定范围和程序进行。

　　二、查账征收方式管理

　　（一）对房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率暂按以下规定执行

　　1．开发项目位于娄底市城市规划区域内，其计税毛利率为20%。

　　2．开发项目位于娄底市城市规划区域以外的县市，其计税毛利率为18%。

　　3．经济适用房、限价房和危改房,其计税毛利率为5%。

　　4．开发企业兼有经济适用房和商品房开发项目的，应严格分开核算，核算不清的从高适用计税毛利率。

　　（二）规范房地产开发企业的预缴申报

　　1.企业销售未完工开发产品取得的预售收入,应按季将本期取得的预售收入乘以计税毛利率,扣除本期预售收入相关的期间费用和营业税金及附加计算出预计毛利额,填入《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”，并附报填报说明材料。已按照国家有关会计规定核算的反映在“利润总额”中的预售收入对应的期间费用和营业税金及附加不得重复填报扣除。

　　2．企业销售完工开发产品取得的销售收入与成本，按规定填列《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》第2、3行对应的“营业收入”、“营业成本”，将销售收入对应的往期未完工开发产品取得的预售收入所计算的预计毛利额以负数计入《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”中的“本期金额”栏进行扣除，并附报计算填报说明材料。

　　3．开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的在初始纳税申报时提供政府有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。

　　（三）规范房地产开发企业的年度申报

　　1．企业销售未完工开发产品取得的预售收入,应按预售收入乘以计税毛利率计算出预计利润额,填入《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》附表三“纳税调整明细表”第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润” 的“调增金额”栏，并附报计算填报说明材料。预售收入会计上不确认收入，不需要在附表一“收入明细表”中填报，销售费用、管理费用、财务费用分别填入附表二“成本费用明细表”第26行“销售费用”、第27行“管理费用”和第28行“财务费用”栏。会计处理预售收入相匹配的营业税金及附加记入“营业税金及附加”账户借方的，填入主表第3行“营业税金及附加”，未记入“营业税金及附加”账户借方的，将预售收入对应的“营业税金及附加” 填入附表三“纳税调整明细表”第54行第4列，并附报计算填报说明材料。

　　2．企业销售完工开发产品取得的销售收入、已销开发产品成本分别填入附表一“收入明细表”的第4行“销售货物”栏、附表二“成本费用明细表”第3行“销售货物成本”栏，同时将销售收入对应的往期未完工开发产品取得的预售收入所计算的预计毛利额填入附表三第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润” 的“调减金额”栏，并附报计算填报说明材料。如果企业销售收入对应的往期未完工开发产品取得的预售收入是按核定征收方式缴纳企业所得税的，按已缴纳的企业所得税换算成核定应税所得额抵减完工结算时的实际毛利额，其预售收入对应的广告费、业务宣传费、营业税金及附加、土地增值税，经税收管理员评估核实、主管科（局）长签字同意后，在年度申报时填入附表三54行“调减金额”栏一次性扣除，并附扣除明细表、评估核实报告。

　　3．企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的利息支出，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用扣除。应计入开发产品成本的已列入财务费用的利息支出，通过附表三第29行“利息支出”第3列进行调整。

　　4．企业销售未完工开发产品取得的预售收入可作为业务招待费、广告费和业务宣传费的计算基数按税法规定扣除，已作为基数计算了业务招待费、广告费和业务宣传费的预售收入，在转为完工产品销售收入时不得重复作为业务招待费、广告费和业务宣传费的计算基数。企业年度纳税申报表附表三“业务招待费”、附表八“广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表”按附表一“收入明细表”相关数据填报；企业以取得的实际收入计算业务招待费、广告费和业务宣传费扣除额的差异，通过附表三“纳税调整明细表”第40行进行调整，并附报计算填报说明材料。

　　（四）加强后续管理

　　1．房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入和销售完工开发产品取得的销售收入都应按《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第五条、第六条和第七条有关规定及时、足额申报，不得人为调节、延迟申报。否则，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处理。

　　2．房地产开发企业必须在开工前合理确定开发项目的成本对象，并向主管税务机关办理开发项目成本对象备案手续。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

　　3．年度企业所得税汇算清缴后，主管税务机关应按照《娄底市房地产开发企业所得税年度结算办法》的要求，对所辖全部房地产开发企业进行审核结算，并按以下要求加强后续管理：

　　（1）应根据本单位的实际情况，合理安排人员和时间开展年度结算，并出具结算报告，对于开发规模大、开发时间长、开发项目多，企业所得税贡献率低的应优先安排结算。

　　（2）年度结算表必须由税务人员实地核实表格数据的准确性并填写。结算过程中不能就表审表填表，要全面查看原始凭证、会计账簿和报表，以及各税种申报、入库信息等，认真审核数据来源的真实性和准确性。

　　（3）年度结算后娄底市城市规划区域内企业所得税贡献率低于2.5%或营业税金及附加和期间费用之和超过销售收入（预售收入）10%、其他县市企业所得税贡献率低于2 %或营业税金及附加和期间费用之和超过销售收入（预售收入）10%的开发企业，应组织专项评估核查。对未按规定结算完工产品计税成本的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，或根据情况移送稽查。

　　三、核定征收方式管理

　　（一）房地产开发企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定情形之一的，主管税务机关可对其采取核定应税所得率征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理。

　　（二）主管税务机关原则上应在每年4月底前完成对上年度实行核定征收企业所得税纳税人的重新鉴定工作。

　　（三）实行核定应税所得率方式征收企业所得税的企业，其应税所得率标准暂定为：在娄底市城市规划区内的，应税所得率不低于12%；其他县市应税所得率不低于10%。

　　（四）对实行应税所得率方式征收企业所得税的企业，其应税收入额应按照《国家税务总局关于印发〈企业所得税核定征收办法〉（试行）的通知》（国税发〔2008〕30号）以及《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）等相关规定确定。

　　四、本公告自2014年1月1日起执行。

　　特此公告。

　　附件：《娄底市房地产开发企业所得税年度结算办法》（试行）（略）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　娄底市国家税务局 娄底市地方税务局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2014年3月11日