关于土地增值税清算单位等有关问题的公告

为进一步规范我省土地增值税征收管理，现将有关问题公告如下：

一、关于土地增值税的清算单位

土地增值税以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位。

二、关于同一清算单位中清算类型的划分

同一清算单位中同时包含多种房地产类型的，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅三种类型分别计算增值额、增值率，并据此申报土地增值税。

三、关于共同成本费用的分摊

纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。

同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

四、关于按照核定征收率清算后剩余房地产再转让的处理

采取核定征收率方式已完成了清算的房地产开发项目，其剩余房地产再转让，按照转让时主管税务机关确定的征收率征收土地增值税。

五、关于合作建房的认定

合作建房是指一方出资金，一方出土地，共同修建房屋，双方共同投资，共担风险，共享利润的行为。如一方只收取固定利益，不承担责任和风险，不能视为合作建房。

六、关于《土地增值税清算管理规程》的适用范围

所有房地产开发项目，不论其开发主体是企业、单位还是个人，均应按照《土地增值税清算管理规程》申报缴纳并清算土地增值税。

七、关于转让旧房及建筑物的核定征收

纳税人转让旧房及建筑物应实行核定征收的，按照《税收征收管理法》及其实施细则有关核定征收的规定执行，不得按房地产开发项目所适用的预征率征收。

本公告自2016年1月1日起施行，有效期至2020年12月31 日。《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》（2014年第4号）同时废止。此前主管税务机关已经受理纳税人清算申报的，不做追溯调整。

四川省地方税务局

2015年11月30日

关于《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》的解读

为进一步完善土地增值税相关政策，结合四川实际，起草并发布《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》（以下简称《公告》），现将有关内容解读如下。

一、《公告》出台背景

为进一步完善土地增值税相关政策，根据《国家税务总局关于房地产开发企业关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等文件精神，四川省地方税务局对土地增值税相关政策进行了梳理、调研，在充分听取有关方面意见的基础上，结合实际，制定了《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》。

二、《公告》的主要内容

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）、《国家税务总局关于房地产开发企业关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，在充分调研的基础上，结合房地产开发项目特点和四川实际，《公告》分别对土地增值税清算单位、清算类型的划分、共同成本费用的分摊等问题进行了明确，以实现全省税政统一、税负公平。

元素浅析四川地税2015年5号公告土增新政

2015-12-08 邹胜

近日，四川省地方税务局公布了《关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》（四川省地方税务局公告2015年第5号）。该公告自2016年1月1日起施行，有效期至2020年12月31日。原2014年4号公告同时废止，享年1年零6个月。原4号公告中备受关注的“竣工备案后的成本费用不允许扣除”政策也随之消失，不再提及。“梦里依稀慈母泪，城头变幻大王旗”，“乱哄哄你方唱罢我登场”，且看元素浅析“土地争执税”。

相关政策
（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
（2）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

元素说税
实施细则规定，土地增值税的清算单位是纳税人成本核算的核算单位。元素推测财政部、国税总局的原意可能是通过企业账务核算来进行划分清算单位，但是我们至今都没有一套普遍执行的房地产项目核算会计制度，因此在2006年187号放弃了实施细则规定的划分依据，转而采取“默示遵从”的态度——以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位。但是在房地产开发过程中，涉及政府部门及相关证件较多，有发改委立项文件、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销（预）售许可证》等。这些资料中对于项目分期的划分有可能相互不一致。税务机关急于进行口径统一，于是选择了上述资料中信息较为完整的建设规证。但是由于是采取其他部门的资料，所以，在资料的适用性上很难达到税务管理的要求（规划部门颁发证书不会考虑到税务问题），使得统一口径后也带来了一些新的问题：元素曾经遇到过1至5层一个规证，6至20层一个规证的情况（当然和物业的具体情况相关)。这种项目如果机械执行此条规定，在清算中绝对是争议连连的。

相关政策
（1）《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第十三条规定：对纳税人即建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
（2）《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（3）《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发[2015]114号）所附的土地增值税清算表格。

元素说税
今年年初，成都地税财行处内部下发了一份《土地增值税相关政策指引（一）》规定：“同一清算单位包含不同房产类型的，经请示省局，应区分普通住宅、非普通住宅、非住宅，分别计算增值额。”但这份内部执行口径并未公开，如今四川地税出来为成都地税背书，只是成都地税规定从2月1日开始执行，而本次四川地税规定从2016年1月1日开始执行。

相关政策
（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第九条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
(2)《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条（五）规定：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

元素说税
可以看到在实施细则里对于多期共同成本的分摊其实尺度还是较开的，占地面积法、建筑面积法、税务机关确认的其他方法均可。而无论是原4号公告还是新5号公告，这一口径都被收窄：土地成本只允许按照占地面积法分摊、其他成本费用一律按建筑面积法分摊。值得注意的是，这里的占地面积还是建筑面积都是指“可转让的面积”，也就是剔出了公共部分不可转让面积的。这一规定与第一条共同作用，将土地增值税成本分摊变得机械而呆板。2014年4号公告运行中就暴露出了很多问题，比如土地规划是整体，建设规证按栋办理，这就需要加入对于土地的分摊计算，而对于“可转让的土地面积”的统计工作是非常不好操作的。所以，政策制定者可能远没有想到具体清算业务的复杂性，统一口径的考量远远大于解决问题的考量。

相关政策
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

元素说税
原本2014年4号公告就有问题。之所以国税发[2006]187号文规定，清算后的再转让只能以清算时的单方成本费用计算扣除（也就是说清算后再发生的成本费用不予扣除），这是因为土地增值税清算的很大一个作用就是确认清算项目的可扣除项目金额，清算后再发生的不再确认一方面是为了避免重复工作（一般清算后，成本费用再增加的体量不大），另一方面是提高纳税人对于清算工作的重视程度，尽量在清算前做好结算受票工作。但以竣工备案作为成本费用截止点并不科学，竣工备案后可能还会发生主体工程之外的零星工程、基础、公共配套设施的相关支出。4号公告颁布之初，甚至出现了认为竣工备案后获取的发票都不允许扣除的荒唐观点。

元素说税
无实质变化。

相关政策
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第二条规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

元素说税
这点在司法实践中已有相关案例，如出地一方不承担风险只收取固定收益，则可能认定为名为合作，实为转让土地使用权。如出资一方不承担风险只收取固定收益，则可能认定为名为合作，实为借贷。

相关政策
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令1993年第138号）第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

元素说税
根据土地增值税暂行条例，有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物单位和个人都是土地增值税纳税人。而土地增值税只有两种计缴方式，一种是从事开发的纳税人，先预征再清算；另一种是从事旧房转让的纳税人，按旧房政策计算缴纳。对于同是从事开发的单位和个人，并无计算方式的区别。本条旨在对此进行强调。

相关政策：
《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第四条规定：核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

元素说税
本条旨在结合税务总局文件的有关精神，规范核定征收，堵塞税收征管漏洞。对于以往存在的一些不规范的征收行为进行纠正。

总结
总体而言，四川地税2015年5号公告在14年4号公告的基础上并无重大调整，增加一条，作废一条，总体结构不变，增加部分也无太大亮点。充分体现了四川地税作为内陆省份一贯以来“中规中矩”的特点。政策的规定重点在于解决以往土地增值税征收管理随意性较大的问题，采取的方式是以进一步收窄政策口径达到“协调统一”的目的。相比海南等地制定的政策，乏善可陈，明显属于“不求有功但求无过”的类型。但对于政策制定后可能产生的新的问题明显预计不足。政策后期调整完善的空间仍然较大。