关于境外单位和个人持有境内不动产并提供经营租赁增值税有关问题的探讨

答税原创 作者：Robert

随着营业税改征增值税的推进，不动产租赁纳入到增值税管理，也伴随着时间的推移境外单位和个人持有境内不动产经营租赁的问题也逐步的显现：

一、各种制度带来的死循环：

场景一：境外单位和个人在境内持有不动产并提供经营租赁时间超过12月，根据其代开发票和申报的相关数据，连续12个月或四个季度销售额合计超过500万元，被主管税务机关责令登记为增值税一般纳税人。现税务机关根据规定不得为其代开增值税专用发票。需纳税人自行办理增值税一般纳税人资格登记后自行开具增值税专用发票。但根据商事登记的相关制度，该类纳税人通常办理的临时税务登记，无法向公安主管部门申请发票印章的刻制，导致即使纳税人按照税法规定办理了增值税一般纳税人资格登记也无法正常向租户开具增值税专用发票。

场景二：境外单位和个人在境内持有不动产并提供经营租赁时间超过12月，根据其代开发票和申报的相关数据，连续12个月或四个季度销售额合计超过500万元，被主管税务机关责令登记为增值税一般纳税人。出现上述问题后立即在境内正式办理商事登记对该不动产从事经营租赁管理。面临问题，一是取得不动产的时间发生改变，以目前的时间点无法享受增值税简易征收的税收优惠；二是对所有租户将面临重新签订租赁合同的情况；三是想境外支付租金时必须按照适用税率进行代扣代缴。

二、现有管理相关制度

（一）《中华人民共和税收征收管理法》

第十六条规定：从事生产、经营的纳税人，税务登记内容发生变化的，自工商行政管理机关办理变更登记之日起三十日内或者在向工商行政管理机关申请办理注销登记之前，持有关证件向税务机关申报办理变更或者注销税务登记。

（二）《中华人民共和税收征收管理法实施细则》

第二十一条规定：从事生产、经营的纳税人到外县（市）临时从事生产、经营活动的，应当持税务登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，接受税务管理。

从事生产、经营的纳税人外出经营，在同一地累计超过180天的，应当在营业地办理税务登记手续。

（三）《税务登记管理办法》

第十条四三款规定：从事生产、经营的纳税人未办理工商营业执照也未经有关部门批准设立的，应当自纳税义务发生之日起30日内申报办理税务登记，税务机关发放临时税务登记证及副本；

（四）《增值税一般纳税人登记管理办法》

第二条规定：增值税纳税人(以下简称“纳税人”)，年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准(以下简称“规定标准”)的，除本办法第四条规定外，应当向主管税务机关办理一般纳税人登记。

第八条规定：纳税人在年应税销售额超过规定标准的月份(或季度)的所属申报期结束后15日内按照本办法第六条或者第七条的规定办理相关手续;未按规定时限办理的，主管税务机关应当在规定时限结束后5日内制作《税务事项通知书》，告知纳税人应当在5日内向主管税务机关办理相关手续;逾期仍不办理的，次月起按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，直至纳税人办理相关手续为止。

（五）《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》

《营业税改征增值税试点实施办法》第六条规定中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第 十五款：扣缴增值税适用税率。

境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。

三、业务还原

一是税收管理权，该不动产在中华人民共和国境内，因此对于该项不动产经营租赁对应的增值税应在中国缴纳；

二是税款缴纳方式，因产权所有人非境内机构或个人，若未办理任何登记的情况下，应按照有关要求由境内的购买方为增值税的扣缴义务人，按照不动产经营租赁的适用税率（9%）进行扣缴。

三是设立境内机构A（后续简称：A）进行管理，应由先有境外单位和个人与A签订租赁协议，再由A与承租方签订租赁协议，A以一个二房东的形式存在负责经营管理。同时A可登记为增值税一般纳税人，以便于抵扣从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，按照规定应当扣缴增值税的，准予从销项税额中抵扣的进项税额为自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。因为A在收取租金向境外支付时还需要按照不动产经营租赁的适用税率（9%）进行扣缴。

A的主要作用在于解决境内租户发票的需求，同时传递了扣缴增值税与不动产经营租赁的增值税。

根据笔者与市场监督管理部门和商务部门之间的沟通，市场监督管理部门并未对此进行具体的明确，也未查询到对应的相关法规；但商务部门对境外机构在境内从事不动产相关经营行为有一定限制，因为由不动产所有者直接办理机构经营的可行性确实存在比较大的困难。