房地产企业无偿移交房产是否缴纳土地增值税？
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🕐 2026-09-23 13:17
首先看我们熟知的187号文（指国税发[2006]187号）第三条，该条文主要讲的是房地产开发企业的开发产品属于列举的几种情况，在所有权转移的时候要视同销售。 在此基础上，70号公告（指国家税务总局公告[2016]70号）第二条升级和加强了187号文第三条的规定，将纳税人的范围从「房地产开发企业」扩展到「纳税人」，也就是说，无论企业类型是什么，只要新建房产属于开发产品的，通通要是视同销售。这是毫无疑问的。 当然，视同销售的问题不在于收入的确认问题，而在于另外两个问题：一是无偿移交的房产能否将无偿移交的房产的成本或者视同销售的市场价格同时计入取得土地的成本或者计入公共配套设施费，这两者只要能做成一个，都能计入土地增值税的扣除项目进行扣除。二是如果是二手房无偿移交，到底交还是不交土地增值税？ 第一个问题：其实这个问题，之前发的公众号文章已经讲过了，在此再述说一下。能否计入取得土地的成本，那得先看取得土地成本的文件是怎么规定的，土地增值税宣传提纲110号文（指国税函发[1995]110号）第五条第一款讲：取得土地使用权所支付的金额，明确包括三种情况，出让的为出让金金额、划拨的为补交土地出让金金额、转让的为支付的地价款。也就是说从土地增值税来说，取得土地没有其他情况，比如说收购股权，最后还是要追溯到被收购公司的土地的取得方式。 上述三种情况，对于从国土部门土地出让取得土地的，什么是土地成本上面的文件讲清楚了——土地出让金金额。诚然，这根本就不合理。出让土地时，无偿向政府移交的房产，明摆着属于开发商的成本，也在土地出让合同中明确了，就应该包含在取得土地使用权所支付的金额里面。可惜，土地增值税的政策太老了。 第一上述文件讲了出让土地的成本为土地出让金金额，你拿到的合法有效凭证是地价款的财政票据。到底是谁搞出问题的？明摆的是国土部门，没有收支两条线，或者说是房地产开发的一种创新带来的税务问题。一块40亿的土地，应该是开发商先交40亿土地出让金，然后政府再花10亿买回部分房产，为图简单，政府直接收30亿元现金和部分房产，开发商的票据财政票据只有30亿，难怪要被坑了。 第二开发商也没有其他合法有效凭证。土地出让合同不是，土地增值税扣除时要求的是实际支付，要支付，要支付，没支付的不能扣除。什么原因我不想解释了。开发商无偿移交的那一部分房产的建安成本的票据算不算实际支付的凭证，当然是了。但是，这部分建安成本本来就允许扣除的，难道一张凭证在建安成本扣一次，在土地成本里再扣一次？是不是想适用企业所得税最新发的扣除凭证管理办法的分割凭证扣除？别想了，那是企业所得税的事情。 既然按照成本价做土地价款不能扣除，无偿移交的房产的市场价做土地成本扣除就更不行了。市场价也没支付啊。所以，都是国土那边的创新带来的，税法滞后了。 这个问题要怎么解决？要么就是当地税务局可以允许视同处理。将实际支付的建造成本再double一次，视同取得土地成本的一部分，再扣一次。或者更开明的，允许视同销售的市场价格作为取得土地成本再扣一次。当然这仅局限于土地增值税了，因为土地增值税各地做法差异太大，说简单点就是乱！增值税太刚性了。你只有财政票据那30个亿，扣40亿你就别想了。 讲完不能视同土地成本扣除，接着讲能否作为公共配套设施费扣除。先看一下土地增值税暂行条例实施细则第七条第二款里的描述，公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。这里有两个问题需要确认，一是什么是不能有偿转让，二是什么是公共配套设施。 187号文第四条第三款讲：与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等属于公共设施。我就想问了，不管无偿移交的是住宅也好，是商铺也好，这些是公共设施吗？明显不是！不是怎么能做公共配套设施费扣除呢。 这里先解释了上面的第二个问题。回头再解释第一个问题，即：什么是不能有偿转让。不能有偿转让和无偿转让有啥区别？我理解，不能有偿转让是直接限制了不能转让或者不能合法转让，而无偿转让的，一旦后悔还可以变成有偿转让。简单来说，不能有偿转让是的意思是压根就不允许你卖，而无偿转让是允许你卖，你也可以无偿卖。 那什么是无偿呢？这也涉及到本文最最开头说的第二个问题——无偿移交二手房要不要交土地增值税。 再回头读文件，暂行条例第二条讲，土地增值税纳税义务总结有三条，一是转让国有土地及地上建筑物附着物等；二是属于转让行为；三是取得收入。什么是取得收入？是按收付实现制还是权责发生制。如果是前者没收钱就不算土地增值税收入了。如果是后者，只要权属发生转移了，不管收没收钱都要确认土地增值税收入。 关于无偿的问题，土地增值税暂行条例实施细则第二条讲，取得收入是有偿转让房地产的行为，但不包括继承、赠与两种无偿转让行为。如何理解这句话的意思？我的理解是：除了继承和赠与两种无偿，其他通通都属于取得收入要交税。否则，这一条应该这样写才对：取得收入是有偿转让房地产的行为，但不包括无偿转让的情况。 既然文件只写了继承、赠与的两种是排除的，也就是说除了继承、赠与之外的无偿就没有排除在外了，也就是属于在有偿的范围了。这里的有偿不能说给了钱才叫有偿，其他看不见的利益交换也属于有偿。 当然，有的人会接着说，无偿移交房地产属于赠与，赠与属于无偿，所以不交税。好吧，再带你看另一个文件，48号文（财税字[1995]48号 ）第四条对赠与进行了解释。其中第二款讲：通过非盈利机构向公益事业的捐赠才属于土地增值税的无偿赠与。什么意思？也就是说你直接向政府机关等非盈利机构赠与不是土地增值税的赠与。所以，总结本文最开头的第一个问题，答案是要交税，没的做土地成本扣除，没的做公共配套设施费扣除。咋整？