关于印发《长沙市芙蓉区地方税务局土地增值税清算管理办法（试行）》的通知

区局各科、室、所：
　　为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作。经区局研究决定，制定了《长沙市芙蓉区地方税务局土地增值税清算管理办法(试行)》，现印发给你们，请遵照执行。

长沙市芙蓉区地方税务局土地增值税清算管理办法(试行)

　　第一章 总则

　　第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《土地增值税清算管理规程》及财政部、国家税务总局、湖南省地方税务局、长沙市地方税务局发布的相关文件等规定，制定本办法(以下简称《办法》)。
　　第二条 土地增值税的征收采取事前预征、事后清算的方式，即：纳税人在取得属于土地增值税的征税范围的收入时按照预征率申报预缴土地增值税;待纳税人符合土地增值税清算条件时进行土地增值税的清算，依据清算结果办理补、退税手续。
　　第三条 本《办法》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填报《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
　　第四条 纳税人应当按照规定的期限如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报资料的真实性、准确性和完整性。纳税人未按照规定的期限办理土地增值税纳税申报和报送纳税资料的、经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报的，区局将严格按照《中华人民共和国税收征管法》第六十二、六十三条等规定进行处罚。
　　第五条 区局各部门将加强土地增值税政策宣传辅导，为纳税人提供优质纳税服务。
　　
第二章 清算范围

　　第六条 土地增值税的征税范围：单位和个人(包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等)有下列行为的：(1)转让国有土地使用权(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。包括：(1)出售国有土地使用权;(2)取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的;(3)存量房地产买卖;(4)抵押期满以房地产抵债(发生权属转让);(5)单位之间交换房地产(有实物形态收入);(6)投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资;(7)投资联营后将投入的房地产再转让的;(8)合作建房建成后转让的。
　　第七条 纳税人符合下列条件之一的，应主动进行土地增值税的清算和申报。
　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
　　(三)直接转让土地使用权的。
　　第八条 对符合以下条件之一的，区局要求纳税人进行土地增值税清算。
　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
　　(四)区局认为需要进行土地增值税清算的其他情况。
　　对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前由检查科进行土地增值税清算和各税结算。

　　第三章 清算受理

　　第九条 对于符合本规程第七条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第八条规定的土地增值税清算的项目，由主管征收科(所)确定是否进行清算。对于确定需要进行清算的项目，由主管征收科(所)下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续;对于确定不符合清算条件的项目，由征收科(所)上报税政科并经主管局长同意后，可暂缓进行土地增值税清算。
　　第十条 纳税人清算土地增值税时应申报的清算资料
　　 (一)《土地增值税清算申报表》及其明细附表。
　　(二)房地产开发项目预算书、决算书及清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及税务机关需要了解的其他情况。
　　(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
　　(四)《普通标准住宅审核表》、房地产测绘队出具的商品房建筑面积实(预)测报告
　　(五)《土地增值税征收方式鉴定表》
　　第十一条 主管税收管理员收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理;对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内(不超过30日)补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理;对不符合清算条件的项目，不予受理。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

　　第四章 清算审核

　　第十二条 清算审核的方式包括案头审核和实地检查。
　　案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
　　实地检查是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
　　第十三条 清算审核的程序包括初审、复核和检查。初审由税收管理员和征收科(所)负责;复核由税政科负责;检查由检查科负责。
　　第十四条土地增值税清算的初审工作由主管税收管理员负责，通过案头审核和实地检查的方式做好以下具体工作：
　　1、审核资料是否齐全、完备，依据本规程第十条、第十一条的规定决定是否受理纳税人土地增值税清算申报资料;
　　2、逐项审核纳税人申报的清算资料的真实性，查验其提供的数据是否与相关部门颁发的证照一致;逐项审核纳税人申报的《土地增值税清算申报表》及其明细附表中数据是否真实、准确。审核完毕在《土地增值税清算审批表》上签署意见;
　　3、对照房地产测绘队出具的商品房建筑面积实(预)测报告核实纳税人申报的非普通标准住宅面积是否属实，并在《普通标准住宅审批表》上签署意见;
　　4、对照本规程第十八条确定纳税人是否符合核定征收土地增值税的条件，并在《土地增值税清算征收方式鉴定表》上签署意见;
　　5、其他须由税收管理员负责的土地增值税清算初审工作。
　　第十五条 土地增值税清算的复核工作由税政科负责，包括以下具体工作：
　　1、审核税收管理员提交的《普通标准住宅审批表》并签署意见提交主管局长审批;
　　2、审核税收管理员提交的《土地增值税清算征收方式鉴定表》并签署意见提交主管局长审批;对经批准采用核定征收方式征收土地增值税的，制作《土地增值税核定征收税务事项告知书》并送达纳税人;
　　3、审核税收管理员提交的土地增值税清算资料是否齐全、完备，对不符合要求的退回并责成税收管理员重新收集、整理;
　　4、其他须由税政科负责的土地增值税清算鉴定工作。
　　第十六条 由区局检查科抽调业务精湛、认真负责的人员组成土地增值税清算检查小组，并由检查科负责人担任组长，负责土地增值税清算检查工作，包括以下具体工作：
　　1、对税收管理员初审的土地增值税申报资料的真实性、准确性进行抽查复核，发现问题退回并责成税收管理员重新审核;
　　2.土地增值税清算中的税收政策方面内容进行把关，按照《土地增值税清算征收方式鉴定表》中批准的征收方式，计算并作出合法准确的结论，要求做到事实清楚、数据准确、程序合法、处罚适当。
　　3、将检查结论制作成检查文书并在《土地增值税清算审批表》签署意见上报主管局长审批，并将经批准的检查文书传达至征收科(所);
　　4、其他须由检查小组负责的土地增值税清算检查工作。
　　第十七条 土地增值税清算审核结束后，主管征收科(所)应当将检查文书通知纳税人，并及时办理补、退税等手续，做好土地增值税清算后续工作。经清算需要退税的须填写《土地增值税退税审核表》并办理相关手续。

　　第五章 核定征收

　　第十八条 在土地增值税清算中纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收。
　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
　　(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
　　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
　　第十九条 在土地增值税清算过程中，纳税人符合核定征收条件的，由税收管理员制作《土地增值税清算征收方式鉴定表》并签署意见经征收科(所)负责人同意后上报税政科，经税政科审核报主管局长审批同意后，按核定征收的方式对土地增值税纳税人进行清算。
　　第二十条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

　　第六章 责任考核

　　第二十一条 由于税收管理员不负责任造成数据失真或资料不全而多次退回重审的，区局将追究其责任并纳入对其所在征收科(所)的考核;对于税务人员玩忽职守、以权谋私、徇私舞弊造成严重后果的，区局将严格按照相关法律法规进行处理。

　　第七章 其他

　　第二十二条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，由检查科和征收科(所)妥善保存。
　　第二十三条 本规程自2010年8月1日起施行，未尽事项以相关法律、法规和规章为准。

　　附录：
　　一、土地增值税税率(2010年7月1日起施行，如有变动以最新文件为准)：
　　 1、土地增值税预征率：
　　 普通标准住宅1.5%;
　　 非普通标准住宅(含车库等)2%;
　　 别墅、写字楼、营业用房等3%;
　　 单纯转让土地使用权5%。
　　 2、土地增值税核定征收率：
　　 普通标准住宅5%;
　　 非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%
　　二、表格
　　 1、附表一：土地增值税清算申报表
　　 2、附表二：土地增值税清算征收方式鉴定表
　　 3、附表三：普通标准住宅审批表
　　 4、附表四：土地增值税清算审批表
　　 5、附表五：土地增值税核定征收税务事项告知书
　　 6、附表六：土地增值税清算退税审核表
　　 7、附表七：土地增值税清算各项目明细表(供参考)