关于加强土地增值税征收管理工作的通知

各区、县(市)地方税务局，市局直属局、稽查局，机关各处室：

为进一步加强和规范我市土地增值税征收管理，针对土地增值税征管过程中出现的问题，根据总局及省局相关文件精神，经市局讨论决定，现就有关事项通知如下：

一、要切实加强土地增值税征管的组织领导

近年来，各局在土地增值税征收管理上采取了一些有力措施，收入增长明显，但仍存在征收不到位、清算不及时等问题。各局要深化认识，高度重视，强化领导，精心部署，认真贯彻落实有关文件精神，严格实行责任追究制，全面加强土地增值税的征收管理工作。同时，要认真组织开展土地增值税相关政策的培训，充分了解和掌握房地产行业政策、会计核算制度、相关法律法规、征管法等内容和整个房地产开发交易的全过程，要形成一支业务熟练的土地增值税清算队伍。

二、正确把握土地增值税的征收方式

(一)查帐征收。对查帐征收的纳税人实行先预征、后清算的办法。

(二)核定征收。纳税人有下列情形之一的，实行核定征收：1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;4、符合土地增值税项目清算条件，未按照规定的期限办理项目清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。各县市区局应根据企业或项目的实际情况，按规定填报《土地增值税核定征收认定表》，经审批后，向纳税人发出《土地增值税核定征收税务事项告知书》，并报市局备案。对于采取核定征收方式进行纳税的，可实行分段征收。即：2010年6月30日前实现的销售收入按湘地税函〔2008〕135号文件核定征收率执行，2010年7月1日起实现的销售收入按湘地税发〔2010〕25号文件核定征收率执行。

三、要严格土地增值税的预征

(一)要严格按照湘地税发〔2010〕25号文件规定的预征率进行预征，从2010年7月1日起土地增值税的预征率为：1、普通标准住宅1.5%;2、非普通标准住宅(含车库等)2%;3、别墅、写字楼、营业用房等3%;4、单纯转让土地使用权5%;5、对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税;同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。对不按预征率申报缴税的纳税人，严格按照征管法进行处罚;对税务人员不严格按照预征率征收的，追究其相应责任，确保预征到位。

(二)要严格按照文件规定认真审核经济适用房和拆迁安置住房不需预征的情况，并于次年1月20日前向市局上报经济适用房和拆迁安置住房的审批名单。

四、要规范土地增值税减免税的管理

(一)要切实加强普通标准住宅的审核。要按照长地税发〔2010〕35号文件精神，制定普通标准住宅审核的管理办法，严格审批普通标准住宅，并在每年土地增值税清算总结材料中上报普通标准住宅审批情况。

(二)要准确掌握减免税审批权限。根据湘地税发〔1995〕25号文件精神，符合《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和《实施细则》以及财政部、国家税务总局规定免征土地增值税的纳税人，凡转让房地产收入未超过100万元的，由各县市区局审批;凡转让房地产收入超过100万元的，未超过400万元的，报经市局审批;凡转让房地产收入超过400万元的，报经省局审批。各局应严格按照上述减免税审批权限的规定进行土地增值税减免，严禁越权审批。

五、要强化土地增值税的清算管理

(一)要成立土地增值税清算领导小组。清算领导小组负责土地增值税清算政策的宣传贯彻、指导培训、监督落实和审核土地增值税清算结果，并及时作出审核意见。

(二)要制定符合本局实际的清算工作方案，对本局所有达到清算条件的项目进行梳理，评估，统计，并根据实际情况组织清算。于每年的1月30日前将本局的清算工作总结和清算成果表上报市局，每年4月30日前向市局上报2户重点清算和纳税评估的典型个案。同时严格按照国税发〔2007〕132号文件精神，对中介机构出具的鉴证报告进行严格审核。

(三)要加强清算后退税的管理。凡需退税的项目，要严格按照湘地税发〔2010〕25号文件规定执行。

(四)要加大对土地增值税清算项目的稽查力度。在一定的范围和时间内开展土地增值税的专项检查，对定价过高、涨幅过快以及在审核和纳税评估过程中发现重大问题的项目，作为重点清算审核对象，由稽查部门进行稽查。

(五)市局将把土地增值税清算工作列入年度考核内容，年内将按国税函〔2008〕318号文件的要求，对清算工作开展情况进行检查，各局要对土地增值税清算和日常管理中存在的问题及薄弱环节，制定切实可行的整改措施，为迎接总局的督查做好准备。

六、要建立重点税源户监控制度

(一)要加强对土地增值税重点税源户监控，各局主管局长是该项工作的总责任人，税政法规科长负责贯彻落实，并确定专人负责采集信息、编制台账、报送数据。

(二)要严格按照湘地税发〔2007〕53号文件的规定，设立重点税源户台帐。对总局、省局、市局监控的重点房地产开发项目于每年1月20日和7月20日前上报重点税源户税源信息表及汇总表。对总局、省局及市局监控的重点税源户土地增值税清算情况报市局备案。

(三)要根据自身情况，确定不少于房地产开发项目50%的重点户进行监控，并将重点税源户税源汇总表于每年1月20日和7月20日前向市局上报。

七、要抓好土地使用权转让征收土地增值税的管理[本条款失效]

(一)市内五区的土地使用权转让相关税收统一先在直属局预征，直属局分季度将名单下发至各局进行清算，长沙县、望城区、浏阳市和宁乡县在本局征收，预征率为5%。各局一定要保证土地使用权转让的清算到位。

(二)直属局、长沙县、望城区、浏阳市和宁乡县在每个季度末20日前向市局上报土地使用权转让征收土地增值税情况。

附件：1.土地增值税核定征收认定表

2.土地增值税核定征收税务事项告知书

3.土地增值税清算退税审核表

4.房地产企业土地增值税清算成果表

5.税务总局负责监控的土地增值税重点税源户信息表(1)

6.土地增值税重点税源户信息表(2)

7.土地增值税重点税源户汇总表

8.土地增值税清算情况台账