关于实施房地产税收一体化管理的通知

各区、县(市)地税局、涉外分局、市局稽查局：
　　为了进一步加强和规范全市房地产税收管理，适应行业税收信息化和专业化管理改革的要求，提高税收征管科学化、精细化水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》、《湖南省地税系统房地产税收一体化管理办法》和相关法律法规、规范性文件的精神，决定对全市房地产税收实施一体化管理。现将有关事项及要求明确如下：
　　一、房地产税收一体化管理的总体目标
　　凡在我市土地使用权转让、房地产开发项目的施工建设、商品房销售、房产交易(二级市场)、房屋装饰装修、房地产出租、物业管理等环节产生的由地税机关征收管理的所有税费(营业税、城市维护建设税及教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税等)统称房地产税收。房地产税收一体化管理，是以先税后证为抓手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接及房地产交易各环节相关地方税收“一窗式”征收和专业化、信息化、规范化管理。
　　二、房地产税收一体化管理的内容
　　(一)土地使用权转让税收管理
　　1、凡在我市范围内进行土地使用权转让的单位和个人，应依法缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税、个人所得税等有关税费。
　　2、对土地使用权转让涉税事宜实行“税务核税、国土代征、以票管税、先税后证”的管理模式。芙蓉区地税局委托市国土管理部门代征市内土地使用权转让应缴纳的相关税费。各县(市)地税局可根据实际情况采取自征或委托国土管理部门代征应缴纳的有关税费。
　　3、纳税人在土地成交确认后10日内携：①土地转让协议;②土地签报审批单;③招拍挂确认书及土地备案表;④土地使用权转让信息登记表(附表1);⑤其他确认土地成交价格的资料，到委托地税机关进行核税。如土地使用权转让符合不征税(免税)条件的，填写土地使用权转让不征税(免税)审核单(附表2)，报市局相关处室审批;纳税人凭土地使用权转让涉税事项核税单(附表3)到国土部门缴税;国土部门凭完税凭证或《土地使用权转让不征税(免税)审核单》办理《国有土地使用权证》，否则不予办理土地过户手续，做到“先税后证”。
　　4、纳税人如有需要，凭完税凭证到主管税务机关办税服务大厅开具“转让无形资产”---转让土地使用权的发票。
　　5、个人转让土地使用权能提供取得土地使用权支付价款发票或合法有效凭证的，在征收营业税的同时，按照土地使用权转让时取得的价款总额扣除财产原值和合理费用后的余额，按20%的税率计算缴纳个人所得税;对个人不能提供取得土地使用权支付价款发票或合法有效凭证的，在征收营业税的同时，按照土地使用权转让时取得的价款总额，按2%附征率计算缴纳个人所得税。
　　6、纳税人转让土地使用权按转让时取得的价款总额预征1%的土地增值税，并于土地过户后三十日内到主管税务机关办理税款清算手续。
　　7、转让土地使用权应纳税费原则上不得办理延期入库手续，特殊情况经市局局长办公会研究决定。超过延期入库的期限仍未缴纳的，由纳税人所在地主管税务机关追缴欠缴税款及滞纳金。
　　8、主管税务机关要明确土地使用权转让税收管理项目责任人，指导、督促纳税人按期搞好纳税申报，严格申报受理审核制度，防止遗漏应纳税种和应纳税项目，及时处理纳税人违反纳税申报管理规定的行为。
　　9、主管税务机关应按季将土地转让信息与政府公开土地招拍挂信息进行录入、比对复查。如发现纳税人超过法定纳税期限未缴或少缴应纳税款的，要严格依法进行追缴。
　　10、主管税务机关应按季将纳税人核税、缴税及办理权证情况进行比对复查。对纳税人超过法定纳税期限未缴或少缴应纳税款的，要严格依法进行追缴。同时应将纳税人土地使用权转让税收作为税务机关年度检查结算的重点内容。
　　(二)房地产开发项目的施工建设、房屋装饰装修税收管理
　　凡在我市境内从事房地产开发项目的施工建设、房屋装饰装修税收管理的纳税人应严格依据《长沙市地方税务局关于加强建筑安装行业税收征收管理工作的通知》(长地税发〔2006〕6号)执行。
　　(三)商品房销售税收管理
　　1、凡在我市境内从事房地产开发的企业必须在房地产开发项目所在地办理项目登记，按规定向项目所在地主管税务机关申报缴纳其应纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、印花税、房产税及城镇土地使用税、城市房地产税。企业所得税的征收严格按长地税发〔2006〕110号文件执行。
　　2、主管税务机关要根据房地产开发项目工程税源信息建立分户征管档案，信息内容包括：开发企业发生的商品房开发成本、费用、开发时间;商品房坐落地点、面积、价格;商品房预售和实际销售;收款方式、收款时间;产权登记方式、登记时间;产权人基本情况等。项目税收跟踪管理责任人按项目实行跟踪管理。
　　3、对房地产开发企业销售、出租车库及杂屋等视同商品房销售纳入系统管理。
　　4、主管税务机关应加强对房地产开发项目纳税情况的监督，对统一由房地产开发企业代替购买方办理商品房产权登记手续的，税务机关要在房地产开发企业办理相关产权登记手续前，认真审查其从施工企业取得的工程款结算税务发票和销售(预售)收款明细及应纳税完税证明等纳税资料。审查发现存在税收问题的，应填写《房地产开发涉税事项转办单》(附表4)，明确责任人员，及时进行处理，并将处理意见报税务机关负责人审查认定。审查没有发现税收问题的，税务机关负责人在《房地产开发涉税事项转办单》中签署意见并及时传递到办税服务窗口作为开票依据。房产、国土部门凭纳税人或代办人提供的分户税务发票办理相关权属登记手续。未提供分户税务发票或相关完税证明的不得办理产权过户手续。
　　5、按照《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》(国税发〔2006〕128号)之规定，同时符合下列条件的纳税人为自开票纳税人，填写《不动产项目管理自开票纳税人认定表》(附表5)，经市局税政一处审批，可以在项目发生地自行开具由当地主管税务机关售给的发票：
　　(1)依法办理税务登记证;
　　(2)执行不动产、建筑业营业税项目管理办法;
　　(3)按照规定进行不动产和建筑业工程项目登记;
　　(4)使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对要求的开票和申报软件。
　　不同时符合上述条件的纳税人为代开票纳税人，由其项目所在地和应税劳务发生地主管税务机关为其代开发票。代开票纳税人到税务机关申请代开发票须提供以下资料：
　　(1)完税凭证;
　　(2)营业执照和税务登记证复印件;
　　(3)不动产销售及其他有效证明;
　　(4)外出经营税收管理证明(提供异地劳务时);
　　(5)中标通知书等工程项目证书。对无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等;
　　(6)税务机关要求提供的其他材料。
　　6、按照《国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》(国税发〔2006〕173号)之规定，从2007年2月1日起，房地产开发企业以及其他从事不动产销售的单位和个人，在销售不动产收取款项(含预售定金、预售购房款、售房款以及其他性质的款项)时，必须开具税务机关统一印制的《不动产发票》。《不动产发票》按照使用对象的不同分为《销售不动产(自开)》和《销售不动产(代开)》两种。不动产自开发票由自开票纳税人领购和开具，不动产代开发票由税务机关代开。
　　(四)房产交易(二级市场)税收管理
　　1、凡在我市范围内进行房产交易(二级市场)的单位和个人在办理房屋所有权转移时，应依法缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税、个人所得税等有关税费。
　　2、市内房产交易(含住房和非住房)的个人应缴纳的上述税费由芙蓉区地税局委托市房地产交易管理所代征。各县(市)房产交易(含住房和非住房)的个人应缴纳的上述各税费可根据实际情况由各县(市)地税局自征或委托当地房地产交易管理所代征。
　　3、进行房产交易(二级市场)的单位的相关信息由房地产交易部门按月传递到房地产交易所所在地的主管税务机关，再由房地产交易所所在地主管税务机关将信息从征管信息系统传递到转让房产所在地的主管税务机关进行比对、征收、检查。
　　4、对房产交易(二级市场)在征收相关税费时，应执行统一的计税价格。主管税务机关应当划分普通住房和非普通住房，并分类进行管理。同时要严格审查原购房时间、建筑容积率、单套建筑面积、套内面积、实际成交价等涉税信息。
　　5、对房产交易(二级市场)的个人房屋转让，房地产管理所凭转让方提供的完税凭证、税务发票或税务机关开具的免税证明办理《房屋所有权证书》，否则不予办理。
　　6、对房产交易(二级市场)按税法规定实行差额征收营业税的，主管税务机关以房产购买时取得的税务发票、房改时单位分配的福利房开具的收据、人民法院的判决书作为差额征税的扣除凭证。对纳税人不能提供上述合法扣除凭证的，按照销售房产时实际取得价款总额计征营业税，并按规定计征其它地方税收。对纳税人不可抗拒因素造成发票丢失等特殊情况的，经主管税务机关批准后，依法核定计税金额。
　　7、主管税务机关应要求纳税人提供交易双方居民身份证、房地产买卖契约或房屋销售合同、房产证原件及复印件、购房发票原件等资料，同时完整填写《二手房(普通住房)交易税额核定表》(附表6)，并在核定表上签注意见，作为纳税人办理有关权属转移手续的依据。
　　8、纳税人如有需要，凭房地产交易管理所开具的完税凭证到主管税务机关办税服务大厅开具销售不动产发票。
　　9、对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得缴纳的个人所得税，在一年内申请退税的，由主管税务机关办理退税。
　　(五)房地产出租税收管理
　　1、凡在我市境内出租房地产的单位和个人，应依法缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税等有关税收。
　　2、主管税务机关要与房产、公安、街道办事处、社区(居委会)、物业管理等部门搞好工作衔接，全面采集房地产出租相关税源信息，并按房地产出租信息登记表(附表7)填写相关内容。
　　3、发生房地产租赁行为的个人应向房地产座落地主管税务机关申报纳税，市内发生房地产租赁行为的单位应向核算地主管税务机关申报纳税。
　　4、租赁业专用发票是纳税人取得租金收入的唯一合法凭证。主管税务机关要根据所掌握的房地产出租信息与出租人使用发票信息进行比对，分析形成差异的原因，严格依法处理不按规定开具和取得税务发票等违法行为。
　　5、对个人出租房地产，月租金收入未达营业税起征点的，主管税务机关应当及时依法认定并办理相关手续。同时应加强纳税人应纳房产税、城镇土地使用税、个人所得税等相关地方税收的征收管理。
　　6、个人房地产出租严格按照湖南省地方税务局《私有房产出租税收管理暂行办法》执行。
　　7、对列入正常纳税户以外，且税源分散、隐蔽、日常管理难以监控到位的房地产出租税收，主管税务机关可以依法委托有关部门或单位征收管理。实行委托代征税款的，要按照《湖南省零散税收委托代征管理办法》执行。地税机关必须与受托方签订书面委托代征协议书，并按月结算委托代征税款。同时要加强对代征单位的业务指导，定期检查了解代征情况，及时研究解决代征工作中存在的问题。
　　(六)物业管理公司的税收管理
　　1、凡在我市境内从事物业管理的公司，应依法缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加、个人所得税、企业所得税等有关税收。
　　2、主管税务机关要将辖区内的各类房地产按区域清点盘查，并建立相应的房地产及物业管理信息档案，同时对物业管理公司的收入及税负水平做好调查摸底，加强对漏征漏管户和低于平均税负水平的纳税人的管理、检查和处罚力度。
　　3、物业管理公司使用的专用发票由市局统一印制，严格执行发票发放审批程序和限量供给、验旧领新制度。
　　4、发挥物业管理公司的优势，做好委托代征房屋装饰装修和出租相关税收的工作。主管税务机关要做好税收政策辅导，定期从物业管理公司取得房屋装饰装修和出租的相关信息并录入房产管理档案，为委托代征税款的纳税人及时开具完税凭证，并提供所需的发票。
　　三、具体要求
　　1、加强组织领导，提高思想认识。实施房地产税收一体化管理，既是创新管理方式的重要举措，也是一项复杂的系统工程。各区、县(市)地税局要切实加强组织领导，提高认识。严格按照《湖南省地税系统房地产税收一体化管理办法》(湘地税发〔2006〕103号)和市局有关规定执行，认真做好房地产税收一体化管理工作。
　　2、加强部门配合，确保先税后证。各区、县(市)地税局要积极主动做好工作，争取地方党委、政府的重视和支持，切实加强与建设、规划、国土、房产等职能部门的工作联系，建立健全部门间符合征管实际需要的监控网络和监控机制，疏通信息渠道，认真做好相关信息采集、比对工作，实现各部门间数据共享。
　　3、加大宣传力度，营造良好氛围。各区、县(市)地税局应加强房地产税收一体化管理的宣传，利用广播、电视、报刊等媒体，宣传相关税收政策，提高全社会认知度，营造良好的纳税氛围。
　　4、加强考核力度，强化责任意识。各区、县(市)地税局应进一步强化考核，明确责任，将此项工作层层细化，责任明确到人。市局将对房地产税收一体化管理工作纳入年底正职工作考核内容，确保此项工作落到实处。
　　本通知自2007年1月1日起执行。