关于做好土地使用权出让转让各税征收管理有关问题的通知

各县（区）地税局、市地税直属单位、市国土资源局相关科室及直属单位、各县国土资源局：

为了加强土地使用权取得环节各税征收管理，增加地方财政收入，有效调控土地市场秩序，规范土地市场交易行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》及《国家税务总局、财政部、国土资源部关于进一步加强土地税收管理工作的通知》（国税发[2008]14号）等相关法律法规和政策规定，经研究，现就我市做好土地使用权出让、转让环节各税征收管理工作有关事宜通知如下：

一、各税征收的范围和对象

依据有关规定，以出让方式取得土地使用权的，对受让人征收契税、印花税，征收（用）农用地的，如属耕地占用税征收范围，对用地人或申请人征收耕地占用税；以转让方式取得土地使用权的，对转让人征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税；对土地使用权受让人征收契税；对转让双方征收印花税。

二、计税依据及计税方法

（一）土地使用权出让

1、契税：

应纳税额=成交价格×5%

成交价格为承受人取得土地使用权而支付的全部经济利益。含土地出让金、土地补偿费、安置补助费等。政府部门对上述项目的免收或减收金额应作为契税的计税依据。

2、耕地占用税

应纳税额=计税数量×适用税额

计税数量以农用地转用审批文件确认的面积为准，按用地单位分别计算，纳税人实际占地面积（含受托代占面积）大于批准占地面积的，按实际占地面积计税，实际占地面积小于批准占地面积的，按批准占地面积计税，未经批准占地的，以实际占地面积计税。

3、印花税（双方）

应纳税额=合同价格×5%

（二）土地使用权转让

1、契税

土地使用权出让：应纳税额=成交价格×5%

土地使用权赠与：应纳税额=市场价格×5%

土地使用权交换：交换价格相等的免征契税；交换价格不等的，应纳税额=交换差价×5%，由支付方缴纳。

土地使用权作价投资入股应纳税额=投资入股作价×5%

土地使用权低债应纳税额=有效合同约定的债务额或法院判决的抵债额或拍卖的实际成交价格×5%

纳税人申报价格比标定地价低10%的，应由有资质评估机构评估，税务机关认同后方可作为计税依据。

2、营业税

应纳税额=成交价格×5%

3、城建税

应纳税额=营业税×适用税率

4、教育费附加

应缴教育费附加=营业税×3%

5、企业所得税（企事业单位缴纳不含行政单位）：应纳税额=成交价格×征收率（市区及前郭为3%、其它外县为2.5%）

6、个人所得税

应纳税额=成交价格×征收率（市区及前郭为3%、其它外县为2%）

7、土地增值税

应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

8、印花税（双方）

应纳税额=合同价格×5%

三、征收办法及工作程序

土地使用权出让、转让各项税收实行同级审批，同级征收办法。即根据各级政府审批土地使用权出让、转让的权限，由同级税务机关负责征收。各级地税机关凭国土资源部门发放的纳税通知书和纳税人提供的纳税资料计算并征收各税，属于减免税范畴的，根据有关规定及时办理减免税手续。工作程序：耕地占用税由国土资源局耕保科（股）向农用地转用审批文件标明的用地人发放纳税通知书，农用地转用审批文件未标明用地人的，向申请人发放纳税通知书，纳税人凭国土资源部门发放的纳税通知书、农用地转用审批文件，分类面积统计表到主管税务机关缴纳耕地占用税。土地使用权出让契税、印花税征收由国土资源局土地利用科（股）向受让人发放纳税通知书，受让人凭国土资源部门下发的纳税通知书、出让合同、国有土地使用权成交确认书（招标、拍卖、挂牌方式取得使用权的），占用农用地的，还需提供土地补偿费和安置补助费等证明材料到主管税务机关缴纳税款。土地使用权转让各税征收由国土资源局地籍科（股）向转让双方发放纳税通知书，转让双方分别持纳税通知书、成交协议书、土地评估报告到主管税务机关缴纳各税。地税机关在收到纳税通知书后，认真审核相关纳税资料（要同时查验土地出让耕地占用税和土地转让上手契税完税情况，未完税的，要求纳税人补缴），及时征收税款，并开具完税凭证或减免税证明。由国土资源局设在政府行政审批中心的窗口审核联系，对未取得完税凭证的，不予发放建设用地批准书和土地使用权证书。

四、有关要求

（一）加强领导，落实责任，制定和完善工作制度。土地使用权出让、转让，是房地产税收一体化管理的重要环节，各级地税和国土资源部门要加强领导、明确分工、指定专人、落实责任。各地要结合实际，建立和完善具体的征收措施和工作联系制度。要严格执行“先税后证”制度，做到应收尽收。

（二）积极配合、加强信息交换和协同管理。各级地税和国土资源部门要加强协作、互相配合，共同做好各税征收管理和土地管理的衔接工作。地税部门要提高工作效率，及时办结征税手续或减免税证明，不能影响国土资源部门正常业务的运转。地税部门在日常征收管理和税务稽查工作中，发现纳税人未办理用地手续或未办理土地登记手续，擅自改变土地用途等各项违法用地行为的，应及时将有关信息传递给相关的国土资源部门。根据工作需要，国土资源部门应向地税部门尽可能提供农用地转用征收、土地使用权出让、转让等涉税数据信息和相关地籍资料和地价资料。国土资源部门在查处土地违法案件中，发现擅自转让（受让）土地使用权的，而又未提供相关完税凭证的，应通知主管税务机关。

（三）履行程序，严格纪律，切实堵塞漏洞。土地使用权出让、转让各税征管工作是依法行政行为，要严格执行工作程序，严肃工作纪律，避免由于工作环节不到位和信息不准确造成国家税款流失。地税部门和国土资源部门要搞好衔接，不断堵塞工作漏洞，努力提高工作效率。

五、执行日期

本通知自2009年1月1日起执行。

附件：1.纳税通知书样式（略）

2.完税（减免）证明样式（略）

3.土地使用权出让、转让证明（略）