市各有关单位：

现印发北京市商品住宅销售价格构成，与市政府2001年第73号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》一并执行。

附件：1、北京市商品住宅销售价格构成

2、北京市商品住宅销售价格构成表

北京市物价局

二00二年一月十五日

附件1：

北京市商品住宅销售价格构成

一、为规范北京市商品住宅销售价格构成，根据《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》及其他国家有关价格法律法规，制定本构成。

二、本构成所称商品住宅，是指经市政府有关部门批准建设的，用于居住的商品房建设项目。

三、商品住宅销售价格构成是商品住宅开发经营者制定商品住宅销售价格和政府价格主管部门进行抽查审核的依据。

经济适用住房销售价格构成除国家和本市有特殊规定外，执行本规定。

四、本市商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。

（一）开发成本费用。

下列项目可列入住宅开发成本费用：

1．土地使用权取得费。

土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。

可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。

2．前期工程费。

前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。

可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。

3．建筑、安装工程费。

建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。

可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。

建设、安装工程费按照国家及北京市有关建设工程造价管理规定计算。

4．基础设施建设费。

基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。

此项费用按照市政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

住宅小区红线以外专门为本住宅小区建设的基础设施，其建设费用，在国家和本市没有出台新规定之前，可暂按上款规定计入。

可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。

5．公共配套设施建设费。

公共配套设施建设费，为根据北京市人民政府《关于本市新建改建居住区公共服务设施配套建设实行指标管理的通知》（京政发〔1994〕72号）规定配置，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。凡是进行商业性经营的，要按有偿使用的原则执行，不能计入居住小区公共配套设施建设费用。可以计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

6．开发间接费。

开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。

（二）期间费用。

商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。

管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。

财务费用，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。贷款利息与开发经营者预收购房款发生的存款利息相抵，两者的净值进入商品住宅成本。发生的其它财务费用据实列入。

销售费用，为开发企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。销售费用据实列支。

（三）税金。

税金为依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按照国家规定的税目和税率执行。企业收到减免税退回的税金，作为减少销售税金处理。

（四）商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费。

本市涉及商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政事业性收费，按照国家及市政府有关部门规定的收费标准执行。执收部门在收费时，必须持有物价部门颁发的收费许可证，使用财政部门统一印制或者监制的行政事业性收费票据，并且准确填写《北京市收费监督卡》后，方可收费。

可列入商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费的项目有：城市基础设施建设费。

（五）利润。

销售利润以（一）、（二）项之和为基数计取。

实行市场调节价的商品住宅，其利润率，由开发经营者自主确定。

五、本构成没有列入的建设项目收费，原则上不得计入商品住宅价格构成。但在商品住宅建设开发过程中实际发生的且未列入的建设项目收费，需经政府价格主管部门核定后方可计入商品住宅销售价格构成。

附件2：

北京市商品住宅销售价格构成表

项目名称 收费依据

一、开发成本费用

1、土地使用权取得费

土地出让金 北京市人民政府京政发(1994)34号《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地

价的通知》

耕地占用税 北京市人民政府京政发(1987)93号《北京市实施< 中华人民共和国耕地占用税暂行条例>的办

法》

耕地开垦费 《 中华人民共和国土地管理法》

地价评估费 国家计划委员会、建设部计价格(1995)971号《关于房地产中介服务收费的通知》

国家计划委员会、国家土地管理局计价格(1994)2017号《关于土地价格评估收费的通知》

北京市物价局、北京市房屋土地管理局京价(房)字(1997)第398号《关于房地产中介服务收费

的通知》

北京市物价局、北京市国有资产管理局京价(房)字(1997)第419号《关于国有资产评估中房地

产价格收费问题的通知》

土地补偿费 《 中华人民共和国土地管理法》

《北京市实施< 中华人民共和国土地管理法>办法》

地上物补偿费 北京市人民委员会(57)市冯字第321号《北京市人民委员会"青苗补偿计算方法"》

北京市房屋土地管理局京房地评字(1997)第356号《北京市房屋土地管理局关于实施<北京市

房屋估价办法>中有关"远郊区、县房屋重置价格补偿幅度"和"房屋附属物.树木补偿价格"的通知》

北京市园林局(90)园绿字第257号《关于执行新的树木赔偿标准的通知》

北京市计划委员会京计基字(1997)第0711号《关于取消和调整建设项目收费的通知》

北京市物价局京价(房)字(1998)第231号《关于制定危改小区树木移植费的函》

北京市土地管理局1991年10月10日发布《关于贯彻执行<北京市实施中华人民共和国土地管理法办法>第四章.第五章实施细则的通知》

坟墓迁移费 北京市土地管理局1991年10月10日发布《关于贯彻执行<北京市实施中华人民共和国土地管理法办法>第四章.第五章实施细则的通知》

房屋拆迁安置补偿费 北京市人民政府2001年第87号令《北京市城市房屋拆迁管理办法》

北京市人民政府1998年第16号令《北京市城市房屋拆迁管理办法》

北京市人民政府京政发(1991)56号《北京市人民政府关于<北京市城市房屋拆迁补助费标准>的批复》

北京市人民政府办公厅京政办发(2000)19号《北京市人民政府办公厅关于印发北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)的通知》

北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局、北京市城市建设综合开发办公室京国土房管拆字(2000)第148号《关于确定本市城区和近郊区房屋拆迁补偿中经济适用住房均价的通知》

北京市人民政府京政函(1998)76号《关于北京市城市房屋拆迁补偿的有关规定的批复》

北京市房屋土地管理局京房地拆字(1998)第1126号《关于实施<北京市城市房屋拆迁管理办法>有关问题的通知》

北京市人民政府京政函(2000)60号《关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的批复》

北京市房屋土地管理局京房地评字(1996)573号《关于发布修订后的<北京市房屋估价办法>的通知》

北京市房屋土地管理局、北京市物价局京房地评字(1999)656号《关于印发<北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准>的通知》

北京市人民政府京政函(2001)101号《关于北京旧城历史文化保护区内房屋修缮和改建的有关规定(试行)的批复》

劳动力安置补助费 北京市人民政府京政发(1991)26号《北京市实施< 中华人民共和国土地管理法>办法》

北京市人民政府1993年10月6日第16号令《北京市建设征地农转工人员安置办法》

北京市房地产管理局京地发(地)(1994)1号《关于实施<北京市建设征地农转工人员安置办法>有关问题的规定》

征地超转人员生活补助费 北京市民政局京民计字(1993)第22号《关于提高建设征地农转中超转人员生活补助费接收标(统筹金) 准的通知》

北京市人民政府办公厅京政办发(1995)113号《北京市人民政府办公厅转发市民政局关于提高征地超转人员生活补助费标准请示的通知》

北京市财政局、北京市物价局京财综(2000)116号《关于规范市民政局部分收费项目的函》

房屋拆迁管理费、房屋拆 北京市物价局、北京市财政局京价(房)字(1997)第283号《关于降低房屋拆迁管理费标准的通迁服务费知》

北京市物价局、北京市财政局京价(收)字(1998)第004号《转发<国家计委、财政部关于第一批降低22项收费标准的通知>的通知》

新菜地开发建设基金 北京市人民政府1999年7月13日第30号令《北京市新菜地开发建设基金管理办法》

农田水利设施补偿费 京水政(1997)第20号

征地事务管理费 北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会、北京市财政局、北京市物价局京计基字(1997)第0711号《关于取消和调整建设项目收费的通知》

北京市物价局、北京市财政局京价(房)字(1997)第282号《关于降低征地事务管理费的通知》

土地使用权注册登记发证 国家土地管理局、国家测绘局、国家物价局、财政部(1990)国土(籍)字第93号《关于土地登记费收费及其管理办法》

国家发展计划委员会、财政部《关于土地证书工本费收费标准等有关问题的通知》

北京市物价局京价(收)字(1991)第433号《关于转发< 关于土地登记收费及其管理办法>的通知》

防洪工程建设维护管理费 北京市人民政府1994年9月26日第21号令《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》

场地清理费 包括拆房费、清理渣土费、管网清理费等、按照国家及北京市有关规定执行。

2、前期工程费

建设项目前期工作咨询费 国家计委计价格(1999)1283号《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》

北京市物价局、北京市计划委员会京价(房)字(1999)第373号《转发国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定文件的通知》

北京市物价局、北京市计划委员会京价(房)字(1999)第487号《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》

勘察费 国家计委、建设部计价格(2002)10号《关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知》

设计费 国家计委、建设部计价格(2002)10号《关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知》

北京市物价局、首都规划建设委员会办公室京价(收)字(1993)第059号《关于调整本市住宅设计收费标准的通知》

北京市物价局、北京市城乡规划委员会京价(收)字(1994)第119号《<关于调整本市住宅设计收费标准的通知>的补充通知》

北京市物价局、北京市城乡规划委员会京价(房)字(1998)081号《关于统一民用建筑项目设计收费标准的通知》

国家物价局、建设部(1993)价费字168号《关于发布 城市规划设计收费标准的通知》

北京市勘察设计管理处(1996)京勘设管字第21号《关于园林古建设计取费标准的批复》

招投标交易服务费 北京市物价局京价(收)字(1999)第042号《关于建设工程施工和设备招投标交易服务收费标准的函》

北京市物价局京价(收)字(2002)第001号《关于建设工程监理招投标交易服务收费标准(试行)的函》

北京市物价局京价(收)字(2002)第002号《关于建设工程设计招投标交易服务收费标准(试行)的函》

招投标代理服务费 北京市人民政府办公厅京政办发(1987)152号《北京市人民政府办公厅转发市建委制定的<北京市建设工程施工招标投标管理暂行办法>的通知》

北京市物价局京价(收)字(2000)467号《关于制定北京市建设工程招标代理服务收费标准(试行)的通知》

北京市物价局京价(收)字(1999)第277号《关于建设工程勘察招投标管理费收费标准的函》

钉桩放线费 北京市物价局京价(房)字(1997)第275号《关于建筑钉桩放线收费标准的批复》

环境评估费 北京市物价局京价(收)字(2002)095号

临时水.电.路.场地平整 按照国家及北京市有关规定执行费

3.建筑.安装工程费

建安工程费 按照国家及北京市有关规定执行

建设工程许可证执照费 北京市人民政府京政发(1988)21号《北京市人民政府发布<北京市城市建设工程许可证执照费暂行办法>的通知》

临时占路执照收费 北京市人民政府京政发(1999)35号《关于全面清理市级批准设立的行政事业性收费.集资.基金项目的通知》

北京市物价局、北京市财政局京价(收)字(2000)第005号《关于临时占路执照收费标准的通知》

临时用地和临时建设工程 北京市人民政府办公厅京政办发(1987)177号《北京市人民政府办公厅转发市建委<北京市城费市建设开发企业经营管理暂行规定>和<北京市建设工程承发包企业经营管理暂行规定>的通知》

建筑节能与发展新型墙体北京市物价局、北京市财政局京价(房)字(1996)第314号《关于调整实心粘土砖限制使用费收材料专项基金费标准的函》

北京市财政局京财综(2000)760号《北京市建筑节能与发展新型墙体材料专项基金使用管理办法》

工程建设监理费 北京市物价局、北京市城乡建设委员会《关于发布<北京市工程建设监理费收费标准实施办法的通知》

建设工程质量管理监督费 北京市人民政府1991年12月14日第31号令《北京市建设工程质量管理监督办法》

北京市城乡建设委员会(92)京建质字第189号《<北京市建设工程质量管理监督办法>实施细则》

施工噪声扰民费 北京市人民政府京政发(1996)8号《北京市人民政府关于维护施工秩序减少施工扰民的通知》

4.基础设施建设费

基础设施建安工程费 按照国家及北京市有关规定执行

供用电建设承发包管理费 北京市物价局京价(房)字(2000)462号《关于制定我市供用电建设承发包管理费标准的批复》

居住小区路灯维护费 北京市物价局京价(房)字(1997)第341号《关于居住小区路灯维护费标准的批复》

地下水资源费 北京市人民政府1989年9月18日批准,北京市市政管理委员会、北京市计划委员会1989年10月5日发布《北京市地下水资源养蓄基金征收办法》

北京市财政局、北京市物价局《关于将地下水资源养蓄基金并入地下水资源费的函》

防空地下室易地建设费 国家计委、财政部、国家国防动员委员会.建设部计价格(2000)474号《印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》

北京市财政局、北京市物价局京财综(2001)2177号《关于同意市人防办收取防空地下室易地建设费的函》

北京市物价局、北京市财政局京价(房)字(2001)422号《关于制定我市防空地下室易地建设费标准的函》

建设项目共用电力设施代 北京市计划委员会京计基字(1997)0711号《关于取消和调整建设项目收费的通知》

维护费 中华人民共和国电力工业部令第8号《 供电营业规则》

国家电力公司国电安运(1998)185号《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》

北京市物价局京价(房)字(1999)第427号《关于建设项目共用电力设施代维护费标准的批复》

绿化补偿费 北京市人民政府1998年第19号令

5.公共配套设施建设费

6.开发间接费

二、期间费用

管理费用 管理费用包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、工会经费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金(包括房产税、车船使用税、土地使用税印 花税等)、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊 销、业务执行费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废(减盘盈)损失、其他管理费用。

销售费用 销售费用包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费、销售机构人员工资、奖金、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费。

财务费用 财务费用包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费,以及企业筹资发生的其它财务费用。

三、税金

营业税 《 中华人民共和国营业税暂行条例》

《 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》

城市维护建设税 《 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》北京市人民政府京政发(1985)86号《北京市实施< 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例>的实施细则》

教育费附加 国务院1986年4月28日发布《 征收教育费附加的暂行规定》

四、商品住宅开发期间依

法应当缴纳的其他行政性事业性收费

城市基础设施建设费 北京市人民政府京政函(2001)106号《关于同意本市整顿住房建设收费取消部分收费项目的批复》

北京市财政局、北京市物价局京财综(2001)2176号《关于印发2001年北京市清理行政事业性收费项目目录的通知》

五、利润