企业转让土地使用权、房产未缴或少缴税款的风险

【风险描述】

企业由于发展战略和经营布局原因，可能将持有的土地使用权、房产进行转让，或用部分土地使用权置换商业地产或其他土地。企业可能存在未按税法规定及时确认转让相关土地使用权收益，未如实计算取得的增值额少缴土地增值税；未将转让房地产的全部价款及有关的经济收益全部确认应税收入，少缴增值税和企业所得税；存在少缴纳产权转移书据印花税的情形。

【核查方法】

通过核查“固定资产-房屋”“无形资产-土地使用权”“固定资产清理”“营业外收入”“在建工程”等明细账，结合企业房产、土地权属证明等书面资料，审核其资产变化情况，有无房产或土地减少的情况，是否存在置换土地长期暂估挂账不确认收益的问题。如果有减少情形，需查看独立第三方部门出具的评估报告、土地转让、房产买卖合同、地价款支付凭证、房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的原始凭证，核实纳税人申报房地产交易额及规定扣除项目金额是否真实。核实申报房地产交易额及规定扣除项目金额是否真实。另外，税务部门依据国家税务总局、财政部、国土资源部联合下发的相关土地交易信息交换文件，联合财政部门、国土资源部门、住房和城乡建设部门建立土地使用权交易纳税前置机制或信息交换机制，可以随时核查辖区内土地使用权交易信息，企业隐瞒则存在风险。

【政策依据】

1.增值税：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改增值税的通知》(财税〔2016〕36号)附件1“营业税改征增值税试点实施办法”第一条。