关于土地增值税清算房地产开发成本计算分摊若干政策问题的公告

　　为了进一步做好土地增值税清算工作，努力提高清算水平和质量，切实减轻房地产开发企业的税收负担，有效促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，现就土地增值税清算房地产开发成本计算分摊若干政策问题公告如下：

　　一、关于层高系数建筑面积分摊法的政策依据问题

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条关于“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊”的规定，现就房地产开发企业清算项目中既包含普通住宅、非普通住宅，又包含商用房的，增加“层高系数建筑面积分摊法”作为房地产开发成本的计算分摊方法。

　　二、关于层高系数建筑面积分摊法的计算方法问题

　　选用层高系数建筑面积分摊法计算分摊房地产开发成本，具体计算方法如下：

　　(一)计算层高系数

　　1.标准层高系数

　　纳税人清算项目中包含不同类型房产的，选取可售建筑面积占比最大的住宅层高作为标准层高，并设定1作为其标准层高系数。

　　2.住宅类层高系数

　　(1)层高低于标准层高的，按其层高与标准层高之比，计算出层高系数，计算公式为：住宅层高系数=住宅层高÷标准层高;

　　(2)层高高于标准层高的，按其层高与标准层高之比，计算出比例系数，计算公式为：比例系数=住宅层高÷标准层高;用比例系数减去标准层高系数1得出的余额乘以折扣率60%后，再加上标准层高系数1，作为住宅层高系数。计算公式为：住宅层高系数=(比例系数﹣1)×60%+1。

　　3.商用房类层高系数

　　(1)层高低于标准层高的，按其层高与标准层高之比，计算出层高系数，计算公式为：商用房层高系数=商用房层高÷标准层高;

　　(2)层高高于标准层高的，按其层高与标准层高之比，计算出比例系数，计算公式为：比例系数=商用房层高÷标准层高;用比例系数减去标准层高系数1得出的余额乘以折扣率60%后，再加上标准层高系数1，作为商用房层高系数。计算公式为：商用房层高系数=(比例系数﹣1)×60%+1。

　　(二)计算层高系数面积

　　1.总层高系数面积=∑(某类型房产层高系数×某类型房产可售建筑面积)

　　2.某类型房产已售部分的层高系数面积=某类型房产层高系数×某类型房产已售建筑面积

　　(三)计算不同类型房产已售部分应分摊的房地产开发成本

　　某类型房产已售部分应计算分摊的房地产开发成本=房地产开发成本总金额÷总层高系数面积×某类型房产已售部分的层高系数面积

　　三、关于层高系数建筑面积分摊法的适用范围问题

　　(一)层高系数建筑面积分摊法只适用于房地产开发成本的计算分摊。

　　(二)取得土地使用权所支付的金额、房地产开发费用、财政部规定的其他扣除项目按可售建筑面积法计算分摊。

　　(三)与转让房地产有关的税金按规定据实计算扣除。

　　四、关于土地增值税扣除项目计算分摊表的设置问题

　　由于计算分摊的土地增值税扣除项目，既有按可售建筑面积法计算分摊的项目，也有按层高系数建筑面积分摊法计算分摊的项目。为了便于广大税务人员和纳税人正确计算分摊房地产开发成本等土地增值税扣除项目，设置了《土地增值税扣除项目计算分摊表》作为公告的附件内容。

　　五、本公告自发布之日起施行。

　　特此公告。

钦州市地方税务局

2015年8月4日