土地整备利益统筹项目税务研究之二：单抬头项目的税务处理

根据《深圳市规划和国土资源委员会关于印发<深圳市土地整备利益统筹项目管理办法>的通知》（深规土规〔2018〕6号）文（注：根据《深圳市规划和自然资源局关于发布<深圳市土地整备利益统筹项目管理办法>续期的通知》（深规划资源规〔2023〕5号），政策有效期延续至2026年8月9日）的规定，留用土地审批主体审批并核发留用土地批复后，原农村集体经济组织继受单位可以依据留用土地批复，按照集体资产处置相关规定，通过合作开发或作价入股等方式引入留用土地的开发主体。

由于在单抬头项目中，合作双方均是项目公司的股东，而项目公司是土地房屋的权属人，所以无法在初始产权登记时分割物业产权。

项目公司确权后再分配给社区股份公司时，属于实物性质的分配，分房环节应按公允价格视同为销售进行处理。由于不属于回迁安置房性质，项目公司不能将分配视同销售金额同时列为成本费用扣除。

计税依据应参照财税〔2016〕36号第四十四条处理：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号 第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

与增值税同理，由项目公司分房给社区股份公司，属于实物性质的分配，应按公允价格视同销售进行土增税处理，不同于回迁安置房的处理，项目公司不能将分配视同销售金额同时列为成本费用扣除。

视同销售计税依据应参照国税发【2006】187号第三条规定，与增值税不同的是，土增税在确定视同销售计税依据时，不认同成本加成的方法。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发（2006）187号　三、非直接销售和自用房地产的收入确定

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

与增值税、土增税相同，项目公司给社区股份公司分配物业，应视为股息红利分配，需按公允价格视同销售，项目公司同样不能将分配视同销售金额同时列为成本费用扣除。视同销售的计税依据应按照国税发（2009）31号的规定计算：

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》国税发（2009）31号 第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

由于项目公司给社区股份公司分配物业，属于实物性质的分配，按销售办理过户，所以社区股份公司应缴纳契税，项目公司与社区股份公司双方均应按产权转移书据缴纳印花税。