房地产企业配建的公租房是否计入契税计税依据

当前，在招拍挂拿地环节，政府都会附加一定的条件:卖获得地块的房地产企业必须在本项目内或异地为当地政府郚建一定面积的公租房或廉租房，建成后由政府进行回购或房地产公司无偿移交给当地政府(果是无偿移交，则拍卖的地价相对便官，便宜的价格相当于代建成本，而且代建房的房产证和国有土地使用权证登记在政府保瞳性住房管理中心名下，对于房地产公司发生的代建成本要不要契说呢?《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部税务总局公告2021年第28号)第二条第(五)项规定，土地使用权出让的，计税依据包括士地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
根据房地产开发企业实际情况看，目前配建的房屋有两类，一是常规的公共配套设施，例如幼儿园、物业用房、社区用房等:二是回迁安置房，以及在当前“限地价+竞配建”背最下拿地环节作为交易条件的配建公程房、人才房之类，前者通常属于非营利性目产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，它是根据土地规划、建设规划法规、文件要求面建，也并非发生于出让、受让主体之间，我们认为不构成交付对价。，不应作为计税依据，后者通常作为拿地环节的重要条件，从经济实质上讲此类配建房屋具有“交付对价"的特点，尽管后来交付安置房或人才房时，可能直接过户给安置房或政府指定的主体了。但在定量确定其计税依据时，实务层面却又存在争议，具体来说，将配建的安置房、人才房之类作为取得土地使用权的契税计税依据，是按照相应的建造成本还是房产的市场价格作为计秘依据?如果是前者，此时房屋尚未建造，无从得知最终的实际或本，如果是后者，是按照拿地时房产市场价格(未来要交付安置房或政府的房产面积乘以士地使用权出让合同时点的同类房产平均价格)，还是未来交房时的市场价格作为计税依便呢?我们认为，在计税依据的政策上，应当将部税与企业所得税，十地增值税区别对待，契税是对承受方征收的，依据的是支付对价，另外两个税是对转计方征收的，依据的是收入及增值，所得，因此我们认为成以配建房屋的建造成本作为契税计税依据。