房地产企业“减税政策”来了...... 企业所得税季度报表修改，为房地产开发企业“雪中送炭”

作者：答税原创

2019国家推出了新一轮大规模减税降费政策，各行各业均享受到了国家的减税红利，连日子过得不错的保险企业也受到了减税政策的恩泽。然而，唯独一个行业倍受冷落，那就是一直都处在被“压制”状态从未受到政策青睐的房房地产开发企业。而近期，税务总局发布的《国家税务总局关于修订2018年版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告》（国家税务总局公告2019年第23号，以下简称《23号公告》），隐含了对房房地产开发企业所得税季度预缴的重大政策变化。房地产开发企业季度可以调整利润从而避免多缴税款，减少了对房地产开发企业的资金占用，在限购限贷限售的高压态势下，在房地产开发企业资金极为紧缺的“寒冬”，也算是“冬天里的一把火”，给房房地产开发企业带来丝丝暖意。

23号公告关于《A200000中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》第4行的填表说明是：“4.第4行‘特定业务计算的应纳税所得额’：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入此行。”相比此前《A200000〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表（A类）〉填报说明》（国家税务总局公告2018年第26号）中的填报规则，删除了以下表述：“企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。本行填报金额不得小于本年上期申报金额。”该规则的修订解除了房房地产开发企业开发产品完工后，其未完工预售环节按预计计税毛利率计算的预计毛利额不能在季度申报时调整的限制，也解除了该行次本期金额不得小于上期金额的限制，即房地产开发企业完工后可以在季度调减其已预缴的税款，避免季度申报时重复缴税，减少对企业的资金占用。

其实，在此前的2011年版季度申报表（国家税务总局公告2011年第64号）、2014年版季度申报表（国家税务总局公告2014年第28号）和2015年版季度申报表（国家税务总局公告2015年第31号）中均未有上述限制，只是在2018年版中增加了“特定业务计算的应纳税所得额”行次的限制性规定，导致房房地产开发企业在季度已完工时无法调整按毛利率计算已预缴了税款的那部分毛利额，迫使企业在季度预缴时重复缴纳了税款，对本就资金紧缺房房地产开发企业带来了更大的资金压力。2018版的申报表对“特定业务计算的应纳税所得额”的限制一直都广受房地产开发企业的诟病，还好在执行刚满一年（2018版季度申报表从2018年第二季度开始使用）就得到了“纠正”，房地产开发企业的呼声也得到了重视，从政府大规模减税降费的大环境来看，也算是政府对房地产开发企业的有限的减负举措之一。

这一小小的变化究竟是怎样给企业减负的呢？咱们先来看下2018版对“特定业务计算的应纳税所得额”的限制规定会给房地产开发企业带来哪些影响。

“特定业务计算的应纳税所得额”限制“本期数不能小于上期数，且不能为负数”会给房房地产开发企业带来两个不利影响：一是未完工产品结转营业收入后按实际会计利润再次预缴会重复缴税；二是退款大于预售收入时可能造成多预缴税款。

举个例子：某房地产公司，2018年5月取得预售证，当月售罄销售收入1亿，2019年3月完成竣工备案，2020年2月交房。当地所得税预计毛利率20%，不考虑其他因素。

2018年季度申报与年度申报：季度申报时按1亿的20%，计算出应纳税所得额2000万，申报缴纳企业所得税500万元。2018年度申报也是按2000万所得额申报，不涉及补税。

2019年季度申报：3月完成竣工备案，达到企业所得税上未完工产品转完工产品时点，按2018版季度申报表填写的规定在季度申报时无需调整申报。

2019年年度申报：应该把预计毛利和实际毛利差进行申报，假如实际毛利2500万元，应调增500万元应纳税所得额。年度申报时，原2000万元转回作纳税调减，2500万元实际毛利作纳税调增申报，相当于调增500万元应纳税所得额，年度申报时应补缴税款125万元。

2020年第一季度申报：达到了会计上确认收入时点，假如会计收入和成本轧差后利润也是2500万元，会计报表利润总额为2500万元。季度申报时主表实际利润填2500万元，如果按照2018版季度申报表的填报规则，未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在月（季）度预缴纳税申报时不调整，则2020年第一季度需要就2500万元的会计利润申报缴纳企业所得税625万元。

这样就会导致2020年季度申报时重复缴纳税款500万元，且重复缴纳的这部分税款需到2021年上半年做2020年度汇算清缴申报时才能调整过来，企业被占用资金要长达近一年时间。

而如果按照2019年23号公告修订后的规则，企业在2020年一季度申报时就可调整，即在第一季度申报表的“特定业务计算的应纳税所得额”行次中允许填写“-2000万元”就能避免季度重复多缴税款问题。由此看来，23号公告对“特定业务计算的应纳税所得额”填报规则的调整对房地产开发企业是一个很好的减负政策，有利于房企减少资金占用，为处在楼市寒冬中的房房地产开发企业带来一丝丝暖意。