各区县（自治县）地方税务局,市局各直属单位：

现将《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）（以下简称《清算通知》）转发给你们，结合我市实际，补充通知如下,请一并遵照执行。

一、关于土地增值税清算单位问题

根据《清算通知》规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售（预售）许可证规定的范围作为计税单位进行清算。[条款失效]

二、关于土地增值税的扣除项目问题

（一）关于票据问题。纳税人所提供的，可以作为扣除依据的票据必须是与开发项目有关的业务往来单位开具的同其工程量、供货量一致的真实有效的票据。对开票单位与业务往来单位不一致的票据不能作为扣除依据。

（二）关于核定开发成本问题。我市主城区按《重庆市建设工程技术经济指标》提供的近期数据执行，除主城区以外的区县可以《重庆市建设工程技术经济指标》为参考，制定符合当地实际的定额标准。

（三）关于预提费用问题。各项预提(或应付)费用除另有规定外不得包括在扣除项目金额中。对与商品房等非同步建设的项目内非营业性公共配套设施支出，能够提供有权部门批文、规划设计、预算并且与施工、供货单位签定了建设（供货）合同的（四个条件同时具备），以所签合同金额作为扣除金额。[条款失效]

三、关于土地增值税清算应报送的资料问题

（一）纳税人除按《清算通知》第五条（二）项规定报送资料外，还应报送《房地产开发企业清算土地增值税申请表》、《土地增值税纳税清算申报表》、《房地产转让收入明细表》、《取得土地使用权所支付的金额明细表》、《土地征用及拆迁补偿费明细表》、《前期工程费明细表》、《建筑安装工程费明细表》、《基础设施费明细表》、《公共配套设施费明细表》、《开发间接费明细表》、《利息支出明细表》、《与转让房地产有关税金缴纳情况明细表》（见附件1）

（二）符合《清算通知》第二条第二项规定的纳税人须在收到税务部门的清算通知书（格式由区县自定）起60日内到主管地税机关办理清算手续。

四、对税务中介机构参与土地增值税清算鉴证的基本条件和要求

（一）从事土地增值税清算鉴证的税务中介机构必须是经国家税务总局批准,无不良记录的税务师事务所。

（二）税务中介机构审核鉴证的清算项目必须向当地主管税务机关报送《土地增值税清算税款鉴证报告》（见附件2）。

（三）参与土地增值税清算鉴证的税务中介机构必须遵守职业道德，坚持独立、客观、公正的原则，对清算鉴证的合法性、真实性、合理性负责，如弄虚作假，造成纳税人不缴或少缴税的，取消其土地增值税清算鉴证资格，并承担相关法律责任。

五、土地增值税的核定征收比例

根据《清算通知》规定，我市土地增值税征收率暂定为：以商品房的转让金额为计税依据，按普通住房1%；商业用房2%；其他用房1.5%计征土地增值税。

六、清算后转让剩余部分房产的申报纳税期限问题

清算后剩余的房产应于发生转让（销售）的次月10日内到当地主管税务机关申报纳税。

七、关于清算土地增值税的时间确定问题

凡房地产开发企业在2006年3月2日前同时具备以下三个条件的，按《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）文件第十三条的规定进行清算。一是已销售（转让）房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上；二是售房的销售收入已主动向主管税务机关全部申报纳税；三是房地产项目已通过竣工验收，并且项目已办理财务决算。

不具备以上三个条件的项目（工程），按《清算通知》等规定进行清算。

八、房地产开发费用计算问题

房地产开发费用中的利息支出按《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及有关规定执行，除利息之外的其他房地产开发费用，我市按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%计算扣除。

九、土地增值税需要明确的几个问题

（一）关于普通标准住房与普通住房的划分在土地增值税政策中，2006年3月2日前的普通标准住房在2006年3月2日后改称为普通住房。2006年3月2日前已开盘销售的项目工程，普通标准住房按《重庆市地方税务局关于普通标准住宅以外的房屋转让应按规定预征土地增值税的通知》（渝地税发〔2003〕278号）文件规定执行，即按住宅面积和每平方米造价标准进行划分。2006年3月2日后开盘销售的项目工程，普通住房按《重庆市地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（渝地税发〔2006〕143号）文件规定执行。

（二）超面积安置收入计税问题房地产企业购建的拆迁房安置拆迁户，对超面积安置所收取的价款须并入销售收入，计征土地增值税。[条款失效]

（三）土地、房屋置换征免税问题对土地、房屋置换，除个人住房按《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）文件第五条的规定免征土地增值税外，其他的土地、房屋置换，应按规定计征土地增值税。

（四）关于合作建房征免税的补充规定对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，在土地不发生转让的前提下，建成后按比例分房自用的暂免征土地增值税。如通过转让土地换取的房屋、建筑物，应按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定计征土地增值税。对这类以实物（房屋、建筑物）形式取得的收入的确定，暂以受让（购买）土地方修建还建房的支出（建造成本）计算。[条款失效]

（五）关于旧城改造项目的问题《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文第四条所指的旧城改造应当是重庆市建设主管部门批准、经市局确认的旧城改造项目。

十、各区县局要高度重视土地增值税清算工作。土地增值税涉及当前社会敏感的房地产领域，政策性强，计算复杂，清算难度大，搞好土地增值税清算又是做好土地增值税工作的关键所在，各区县局要把土地增值税清算作为当前工作重点，精心准备、认真落实，特别是要抓好内部培训和对外宣传工作，确保土地增值税清算工作顺利进行。

本通知从2007年2月1日起执行，以前规定与本通知有抵触的一律以本通知为准。

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

五、土地增值税清算应报送的资料

符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

六、土地增值税清算项目的审核鉴证

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

七、土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

八、清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

二００六年十二月二十八日

附件1：土地增值税清算附表（12张）（略）

附件2:土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）

xxx( ) 号

xxx公司：

我们接受委托，对贵公司xx房地产开发项目土地增值税清算《土地增值税纳税申报表》进行审核鉴证。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）及其他有关规定编报《土地增值税纳税申报表》，提供真实、合法、完整的土地增值税会计资料及其涉税相关资料是贵公司的责任。我们的责任是按照国家税务总局14令《注册税务师管理暂行办法》和土地增值税相关法律法规对贵公司xx房地产开发项目《土地增值税纳税申报表》进行审核鉴证并出具真实合法的审核报告。在审核过程中，我们结合贵公司的实际情况实施了包括审核会计记录等我们认为必要的审核程序。

经审核，我们对贵公司xx房地产开发项目土地增值税清算有关情况披露如下：

开发项目销售收入xxx元，扣除项目金额xxx元，土地增值额xxx元，适用税率 ％，应缴土地增值税额xxx元,已缴土地增值税 元，应补（退）土地增值税 元。

xxx事务所有限公司 中国注册税务师：

中国 重庆 中国注册税务师：

年 月 日

附件：

1、xx公司房地产开发项目《土地增值税纳税申报表》

2、土地增值税审核情况说明

土地增值税清算审核事项说明

我们接受委托，对贵公司xxx房地产开发项目土地增值税清算情况进行了审核，现将审核情况说明如下：

一、企业基本情况

企业名称：

住 所：

法定代表人：

注册资本：

企业类型：

经营范围：

历史沿革：

二、房地产开发项目概况

应说明项目名称、坐落位置、占地面积、报建情况、开工时间、完工时间、预售许可证取得时间、容积率、绿化覆盖率、栋数、建筑结构、规划建筑面积、实际完成建筑面积，房屋用途分布（住宅、商业及会所、车库、物业管理场所、设备层、转换层等相关配套用房的面积、权属），已销售房屋建筑面积、销售完成比例，非直接销售和自用房地产情况（包括面积、金额、作价依据等），剩余房屋建筑面积等情况。

特别应说明开发项目实际投资与99定额标准及项目预算比对情况和产生差额的原因。

三、审核情况说明

（一）xx房地产开发项目销售收入的审核

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售收入的情况文字描述

贵公司xx房地产开发项目总建筑面积 平方米，已销售面积 平方米，尚余面积 平方米，累计实现销售收入 元。（注：若存在开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况应单独披露面积、作价依据等）。

2、整体转让未竣工房地产开发项目收入的情况文字描述

贵公司转让xxx未竣工房地产开发项目取得的收入 元。

3、直接转让土地使用权收入的情况文字描述

贵公司转让土地使用权取得的收入 元。

（二）扣除项目的审核

1、取得土地使用权支付的金额

贵公司xx房地产开发项目占有土地使用权面积 平方米，实际支付土地使用权出让金 元（或转让地价款）。

2、房地产开发成本

贵公司xx房地产开发项目列支开发成本 元，其中：土地征用及拆迁补偿费 元；前期费用 元；建筑安装工程费 元；基础设施费 元；公共配套设施费 元（指不能有偿转让的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施发生的建造费用）；开发间接费用 元。

3、房地产开发费用

（1）利息支出

贵公司xx房地产开发项目列支利息支出 元。

（2）其他开发费用

贵公司xx房地产开发项目应扣除其他开发费用 元。

4、与转让房地产相关的税费

贵公司xx房地产开发项目销售开发产品实际发生的税费 元（包括营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加）。

5、加计扣除

贵公司xx房地产开发项目应加计扣除金额 元。

（三）适用土地增值税税率

贵公司xx房地产开发项目土地增值额 元，与扣除项目的比率为 %，适用税率 %。

（四）应缴土地增值税

贵公司xx房地产开发项目应缴土地增值税 元，已缴土地增值税 元，应补（退）土地增值税 元。

四、贵单位对审核情况的意见

xxx税务师事务所

年 月 日