为全面做好我市存量房交易计税价格的核定工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条及实施细则第四十七条、《财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（ 财税[2010]105号），及《深圳市地方税务局 深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》（ 深地税告[2011]5号）文件精神，市局特制定存量房交易税款征收操作流程，请遵照执行。

深圳市地方税务局

二○一一年六月一日

深圳市地方税务局存量房交易税款征收操作流程

一、存量房交易税款征收流程适用范围

本操作流程用于个人住宅转让的计税价格确定，适用范围为深圳市范围内的住宅，暂不适用于商铺、写字楼、厂房等其它类型的房屋。企业等其它组织转让的住宅成交价格明显低于市场价且无正当理由的，应参照《深圳市地方税务局 深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》（ 深地税告[2011]5号）规定的方法确定其计税价格，代征税款的流程暂按现行规定办理。

二、存量房计税价格确定

存量房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据。根据《中华人民共和国税收征收管理法 》、《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》、《中华人民共和国契税暂行条例》等法律法规的规定，对纳税人申报的计税依据明显偏低且无正当理由的，税务机关有权进行核定，核定的计税价格以评估中心制定的计税参考价格为主要依据，作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的参考标准。

我市实行以计税参考价格为最低计税价格的征收方式：当纳税人申报的存量房买卖成交价格高于或等于计税参考价格的，按纳税人申报的成交价格作为计税价格征税；当纳税人申报的成交价低于计税参考价格的，应以计税参考价格作为计税价格征税。

同一套存量房的买卖双方均采用同一计税价格。特殊情况的计税价格，按以下方式确定：

（一）由法院裁定、判决和仲裁机构裁决的房屋权属，以司法裁定的价格为计税价格。

（二）通过公开拍卖的房屋权属转移，以拍卖的实际成交价为计税价格。

三、登记中心存量房交易税款征收流程

市局委托深圳市房地产权登记中心（下称登记中心）在办证环节代征房地产三级市场（存量房交易市场）交易过程的各项税费（包括：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、个人所得税、契税）。纳税人办理过户手续时需向登记中心提交房地产交易合同、房地产证等资料，登记中心应在现场显著位置张贴办税须知（附件1），提示纳税人计税价格确定方式、个人所得税的征收方式、计税参考价格的查询方式等事项。同时提示如纳税人对登记中心出具的深圳市房地产权登记税费表（下称税费单）上的计税价格或税务机关核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关复核后，调整应纳税额；纳税人也可在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。具体流程图如下图所示：

存量房交易税款征收流程图

登记中心前置审核纳税人提交的相关资料，根据纳税人存量房产的实际情况，存量房转让个人所得税计征方式分核实征收、核定征收两种，分别采用不同的征收操作流程。纳税人在《申明书》（附件2）上申明确认其个税征收方式，对其所提交的文件、证件以及所填写内容的真实性、有效性和合法性承担责任，如有虚假内容，由其本人依法承担相关责任。登记中心区分不同情况受理纳税人提交的相关资料，经审核录入资料后，系统将自动得出该宗交易的计税参考价格，并对比合同交易价后确定计税价格，计算出应缴税款，打印税费单，纳税人同意税费单上的计税价格的，登记中心代征存量房交易涉及税种的相关税款。对计税价格有异议的，按争议处理流程处理。

（一）适合个人所得税核定征收的流程

1.个人所得税核定征收方式

个人转让存量房过程中有下列情形之一的，按照核定征收方式计征个人所得税：

（1）未能提供合法、有效的房屋购买合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房屋原值的；

（2）未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；

（3）未能提供主管税务机关房屋买卖完税凭证或“核实征收”（个人所得税相关费用核实通知书）手续的。

实行核定征收个人所得税计算公式为：

应纳个人所得税额 = 计税价格×核定征收率

我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房为1%，非普通住房为1.5%，拍卖房为3%。

2.征收流程

个人所得税采用核定征收方式的，纳税人将其相关资料提交登记中心受理窗口，登记中心办理登记后打印税费单，同意按照税费单上的计税价格代征相关税款的，登记中心直接代征所有税款，不同意税费单上的计税价格的，则按照争议处理程序进行处理。

（二）适合个人所得税核实征收的流程

1.个人所得税核实征收方式

纳税人能提供合法有效的房屋购买合同、发票等房产原值凭证，以及合理费用相关凭证的，按照核实征收方式计征个人所得税。即以存量房转让收入减除房产原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的税率计征个人所得税。

实行核实征收个人所得税公式为：

应纳个人所得税额 =（计税价格 - 房产原值 - 转让过程缴纳的税金－合理费用）×20%

2.征收流程

个人所得税采用核实征收方式的，如果只有房产原值凭证，没有相关费用的，直接由登记中心受理并代征相关税款；如果既有房产原值凭证，又有费用凭证的，纳税人应先到房产所在地主管税务机关办理核实手续，再持核实通知书由登记中心受理并代征税款，核实流程规定如下：

纳税人向房产所在地主管税务机关办税服务厅申请办理核实手续，同时提交以下资料：

（1）存量房转让数据登记审核表（附件3）；

（2）房屋原值的凭证（购置或建造房屋时实际支付的款项及契税、印花税、产权登记费、交易服务费等有关税金、费用等凭证，包括房产证、税务发票、行政事业性收费收据、有关部门出具的证明等原件和复印件）；

（3）合理费用的凭证（纳税人按照规定实际支付的存量房装修费用、存量房贷款利息、手续费、公证费等凭证，包括：房产证、税务发票、行政事业性收费收据、有关部门出具的证明等原件和复印件）；

（4）身份证明；

（5）税务机关根据实际情况要求提供的其它资料。

发生交易的存量房有装修费用的，装修费用按照国家税务总局文件规定的扣除额（已购公有住房、经济适用房为房屋原值的15%；商品房及其他住房为房屋原值的10%）予以扣除。

转让存量房过程中缴纳的税金如营业税等税款由登记中心在代征税款时计算可扣减的税金。

主管税务机关审核房屋原值、有关合理费用的凭证原件，凭证真实、合法、有效，填写项目齐全，且付款人姓名与房屋产权人或产权共有人一致的，予以扣除，在合法有效凭证原件的背面加盖“已抵扣个人所得税房产转让所得”章，留存复印件，5个工作日内制作《深圳市 地方税务局个人所得税相关费用核实通知书》（附件4），在1个工作日内通知纳税人领取。

未出具合法有效凭证，或付款人姓名与房屋产权人或产权共有人不一致的，税务机关对有关申请可不予受理。

纳税人向登记中心提交《深圳市 地方税务局个人所得税相关费用核实通知书》，登记中心受理后代征相关税款。

四、税务机关办税服务厅征收流程

市局委托登记中心代征存量房交易过程的相关税款，如纳税人要求在税务机关直接缴纳税款的，各区局办税服务厅应受理申报，并征收相关税款，纳税人持税票到登记中心办理过户。

纳税人选择在税务机关缴纳相关税款，应填写综合申报表申报缴纳所有相关税款（承受方亦需要填写综合申报表），填写时必须在综合申报表“备注”栏将房产详细信息注明，主管税务机关办税服务厅受理时比对其房屋成交价格和计税参考价格，高于计税参考价格的直接受理并征收相关税款，低于计税参考价格的，提示其到主管科（所），主管科（所）出具《深圳市 地方税务局复核通知书》（附件5），同意复核通知书上的计税价格的，直接到办税服务厅申报缴纳税款；不同意的，告知其获取行政救济的方式。

五、争议处理流程

纳税人对登记中心打印的税费单上的计税价格或税务机关核定的应纳税额有异议，或者认为其成交价格偏低但有正当理由的，按照争议处理程序进行处理。纳税人可现场咨询工作人员了解有关政策，现场无法解决的，向房地产所在地主管税务机关提出复核申请并提供证据资料。

（一）计税参考价格评估咨询和解释

为帮助纳税人正确认识计税参考价格，了解评估工作方法、工作流程等内容，深圳市国土房产评估发展中心（下称评估中心）应为纳税人提供专业的指导和帮助， 应就计税参考价格、评估工作方法、工作流程等内容做好宣传、解释、指导及其他相关的服务工作，减少纳税人因对程序和方法不了解所引起的争议。

（二）复核

纳税人对登记中心出具的计税价格有异议，经现场告知解释仍不满意的，可向房产所在地主管税务机关申请复核。

1.申请受理

纳税人对计税参考价格有异议的，应携带如下资料向房产所在地税务机关办税服务厅申请：

（1）纳税人减免税（费）申请表；

（2）书面申请；

（3）房产证复印件（登记中心加盖“与原件相符”章）；

（4）税费单（由登记中心打印，加盖业务章）；

（5）房屋买卖合同（协议）；

（6）身份证明；

（7）其他证明房屋成交价格的有关证明材料。

办税服务厅受理窗口审核纳税人原件，留存复印件，并在复印件加盖“经审核与原件无误”的审核专用章；加盖登记中心业务章的收取原件，并将所有资料于1个工作日内移交主管科（所）。

2.调查核实

税务机关主管科（所）负责约谈（附件6）房屋交易纳税人，经约谈纳税人对计税价格没有异议的，纳税人直接到登记中心办理过户事宜，主管科（所）将相关资料整理归档。

约谈后仍有异议的，则由主管科（所）调查房屋买卖合同价格真实性，能认定其成交价格合理或有正当理由的，制作《深圳市 地方税务局复核通知书》，必要时可从银行等部门获取房产交易的资金往来记录，进一步核实其成交的真实性；无法认定成交价格真实性的，可向评估中心提出复核评估的要求（附件7），评估中心在10个工作日内，采取个案评税方式对申请人的房地产进行评估，并按照《房地产估价规范》的格式和要求，出具正式的评估报告，将评估报告及其它资料移送房产所在地税务机关。主管科（所）根据评估中心的评估报告，制作《深圳市 地方税务局复核通知书》，办税服务厅受理窗口在1个工作日通知纳税人领取。

主管税务机关认为评估中心出具的评估报告有争议的，可进一步双方协商，协商后再制作计税价格复核通知书。

计税参考价格是运用合理的方法、规范的流程、完整的模型计算而来，根据我市房地产行情动态调整，贴近深圳市房地产市场每个阶段的实际情况，原则上主管科（所）出具的计税价格不得低于计税参考价格，低于计税参考价格的应有充分的理由和证据，此种情况下计税价格核定通知书应由主管税务机关主要负责人签发。

纳税人对复核结果没有异议的，根据房屋实际情况登记中心代征相关税款；对复核结果有异议的，主管税务机关告知纳税人行政救济途径。

（三）行政救济

纳税人对税务机关出具的复核意见有异议的，必须在依照税务机关核定的计税金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，依法向市地税局提出行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

纳税人在房屋转让过程中办理涉税事项时有其它争议的，各区地税局可参照本争议处理流程执行。

六、其他事项

（一）税费单盖章

登记中心受理审核后打印税费单，税费单作为核定计税价格和征收税款的依据，是登记中心履行代征职责的具体表现，需要在该文书上加盖税务机关用章，体现税务机关的执法行为，减少文书结果的随意性，增加文书内容执行的刚性，应加盖主管区局的专用章，用章名称为“深圳市 地方税务局委托代征专用章”，专用章由市局统一刻制后送各区局，各区局将专用章移送登记中心。登记中心应加强税费单和用章的管理。

为解决登记中心无法识别福田区和南山区纳税人所属控管区局以及方便区局执行等现实问题，在房产交易税款实现直征之前，按以下方法执行：

调整蛇口局和保税区局个人住宅三级市场委托代征管理事项，其个人住宅三级市场委托代征所有管理事项分别由南山区局和福田区局承担，包括票证结算、个人所得税核实征收的复核、争议受理、房产减免税审核等事项。龙岗和宝安区局则分别由龙城税务所、布吉税务所、新安税务所、龙华税务所办理代征过程中的所有涉税事项，因街道归属容易划分，税款划解归属到各个街道。

（二）登记中心办公点窗口设置

存量房交易核定征收正式实施后，在登记中心的7个点临时设置税务机关窗口，相关区局派驻工作人员现场驻点办公。其中原特区内银湖点由罗湖区局派驻，原特区外的由龙岗、宝安、坪山、光明按管辖范围各自派驻工作人员，每个点派驻1至2名工作人员，工作职责是配合评估中心、登记中心做好纳税人的咨询、宣传、引导解释，收集纳税人的意见和存在的问题。

（三）计税参考价格查询

房产交易当事人可凭本人的身份证号码和房地产权证号，在市规划国土委网站上或我局网站上查询交易房产的计税参考价格。

各区地税局工作人员可以按以下方式查询计税参考价格：

进入核心系统“文书”项下，选择“存量房计税参考价格查询”，

输入条件值后即可查询相关楼盘的计税参考价格。目前查询岗位暂定为：综合服务岗、申报征收岗、管理岗、征管税政岗、信息岗、局长岗以及市局处室有关岗位。

（四）文书传递

为加强各区局、登记中心、评估中心等机构间的协调协作，各实施方应当建立固定的联系人制度，指定专人负责联络工作，并及时将文书内容通过信息共享平台传递给登记中心，方便登记中心查询和核对文书真伪。

附件：

1.办税须知

2.申明书

3.存量房转让数据登记表

4.深圳市 地方税务局个人所得税相关费用核实通知书

5.深圳市 地方税务局复核通知书

6.约谈笔录

7.深圳市 地方税务局协助评估函