晋城市地方税务局关于印发晋城市土地增值税管理办法的通知

各县（市、区）地方税务局、市局各直属单位：

　　为了进一步加强土地增值税税收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》和土地增值税相关政策文件，市局制定了《晋城市地方税务局土地增值税管理办法（试行）》，现印发给你们，并就有关问题通知如下，请一并依照执行。

　　一、各单位要认真贯彻落实《管理办法》的精神，以土地增值税项目登记为基础，以税款预征工作为把手，以清算工作为重点，做好我市土地增值税各项管理工作。

　　二、各单位在贯彻落实《管理办法》的过程中，如果遇到新的问题，请及时向市局反映。

二00八年十一月二十四日

晋城市地方税务局土地增值税管理办法(试行)

第一章 总则

　 第一条 为规范土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下称《税收征收管理法》）及其《实施细则》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下称《暂行条例》）及其《实施细则》等有关法律法规和政策规定，制定本办法。

第二条 凡在我市行政区域内发生土地增值税应税行为的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依法缴纳土地增值税。

第三条土地增值税实行“项目登记、按月预缴、竣工清算、多退少补”的征收管理办法。

第二章 纳税申报

　　第三条 从事房地产开发的纳税人，在其开发项目审核批准后30日内到项目所在地主管地方税务机关进行登记，填报《土地增值税项目登记表》，同时提供以下资料（复印件）：

　　（一）土地使用权受让合同或批准文件；

　　（二）立项报告；

　　（三）项目的预、概算；

　　（四）主管地方税务机关要求提供的其他资料。

第四条 从事房地产开发的纳税人每月取得的预收房地产收入，应于每个月份终了后10日内向主管地方税务机关如实填报《土地增值税预缴申报表》，申报预缴税款。

纳税人应于房地产开发项目竣工结算并转让完毕后10日内，向主管地方税务机关填报《土地增值税纳税申报表》，进行纳税申报。

第五条 非从事房地产开发的纳税人，应自转让房地产合同签订之日起7日内进行纳税申报。

　　纳税人转让旧房及建筑物，分期取得转让收入的，应在取得房地产转让收入7日内进行纳税申报。

第六条 从事房地产开发的纳税人在办理纳税申报时应提供下列资料：

　　（一）财务会计报表；

　　（二）主管地方税务机关要求提供的其他资料。

　　第七条 纳税人转让符合清算条件的房地产，在办理纳税申报时除提供第六条所规定的资料外，还应提供下列资料：

（一）政府计划主管部门下达的投资计划文件；

（二）土地使用权受让合同；

（三）房地产销售（预售）合同；

（四）房地产开发项目的建安合同和结算资料；

（五）与转让房地产有关税金的完税凭证；

　　（六）主管地方税务机关要求提供的其他资料。

　　第八条 纳税人因特殊情况，不能按期办理纳税申报的，应在规定的申报期内，向主管地方税务机关申请延期申报。

经批准延期申报的，纳税人应当在纳税期限内按照上期实际缴纳的税款或者地方税务机关核定的税款预缴土地增值税。

第三章 税款征收

第九条 对从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的预收款收入，按规定预征率预征土地增值税。

我市土地增值税预征率根据房地产开发项目性质确定：

普通标准住宅预征率为0.5％；

非普通标准住宅预征率为1％；

商业用房等非住宅预征率为2％；

土地增值税预征税款=预收款×预征率

预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。

　　第十条 非从事房地产开发的纳税人土地增值税征收管理按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》等有关法律法规和政策规定执行。

第十一条 纳税人开发经济适用房，同时符合以下两个条件的，由纳税人提出书面申请，经主管地方税务机关核准后，暂不预征土地增值税。

1、经政府计划主管部门批准为经济适用住房；

2、房屋售价不高于政府价格主管部门核定的销售价格。

　　第十二条 纳税人转让旧房及建筑物，能够取得评估价格的，经主管地方税务机关确认，按下列方法征收土地增值税：

　　增值额=转让收入－评估价格－销售税金

　　应纳土地增值税=增值额×适用税率

　　其中，转让收入可按契税的征收依据确定。评估价格是指转让旧房及建筑物时，经省以上房地产管理部门确认的房地产评估机构评定重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经主管地方税务机关确认。

第十三条 对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，根据《税收征收管理法》第35条规定，实行核定征收。

第十四条 对财务制度不健全，不能准确核算收入和成本的房地产开发企业，根据《税收征收管理法》第35条规定，实行核定征收。

第十五条 核定征收可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

第四章 纳税清算

第十六条 土地增值税的清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4、省地方税务局规定的其它情况。

第十七条 纳税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算

开发项目中同时包括普通住宅、非普通住宅以及商业用房的，应分别计算增值额。

　　第十八条 纳税人办理土地增值税纳税清算时，应准确提供房地产核算项目的销售收入和扣除项目金额，并提供合法有效的凭证。

　　第十九条 纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房：

　　（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

　　（二）单套建筑面积在144平方米以下；

　　（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格（住房平均交易价格是指报告期内同级别土地上住房交易平均价格，经加权平均后开成的住房综合平均价格）1.2倍。

　　第二十条 符合第十六条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合第十六条第（二）项规定的纳税人，须在主管地税机关限定的期限内办理清算手续。并报送以下证明资料：

　　（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请，土地增值税纳税申报表；

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

　　（三）主管地方税务机关要求报送的其他资料。

　　第二十一条 纳税人可以自行申请土地增值税清算，也可以委托中介机构代理进行。

第二十二条 主管地方税务机关应在接到纳税人的清算申请后10日内做出是否清算的决定。

第二十三条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

第五章 附则

　　第二十四条 以前土地增值税征收管理规定与本办法相抵触的，一律以本办法为准。

　　第二十五条 本办法由晋城市地方税务局负责解释。

　　第二十六条 本办法自2009年1月1日起执行。