关于严格执行“二手房”交易现行税收政策的通知
各县（区）地方税务局，各直属单位：
为推进“双提高”主题实践活动深入开展，严格行业管理促进征收管理，按照省局提出的“提高税政研究运用能力”以及市局提出的“深入研究税收政策，强化税种管理”的工作要求，依据国家税务总局和吉林省有关文件，现就我市纳税人销售“二手房”有关税收政策整理如下，请严格执行。
一、住房的规定
（一）辽源市住房标准按照《辽源市人民政府办公室转发辽源市关于改善群众住房条件和促进房地产市场健康
发展若干意见的通知》（辽府办发[2009]1号）规定，即普通住房为单套建筑面积在144（含144）平方米以下，
非普通住房为单套建筑面积在144平方米以上，从2009年开始执行。
（二）营业税规定
1、自2010年1月1日起至2011年1月27日，个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减
去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
2、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5
年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
3、从2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买超过5年（含
5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年
（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
4、根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第52号）规
定：单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为，征收营业税。
5、根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）文件规
定：个人自建自用住房，销售时免征营业税。
6、根据《吉林省地方税务局、吉林省建设厅关于加强房地产税收管理的通知》（吉地税发[2005]65号）文件
规定：符合上市出售条件的按房改政策购买的公有住房，首次转让时免征营业税。
（三）契税规定
1、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房
的，按1.5%征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收
契税。
纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华
人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。
2、契税税率。个人承受住房（唯一住房）符合“普通住房标准”的，享受减半征收的优惠政策，即执行1.5%的
税率；对个人个人承受住房高于“普通住房标准”的，执行3%的税率。
3、根据《吉林省地方税务局关于当前契税政策执行中若干具体问题的通知》（吉地税发[2007]9号）文件规
定：对以赠与和获奖方式取得的住房，按5%的税率征收契税。
4、关于城镇居民拆迁补偿住房契税政策
根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）文件规定：对被拆
迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款
的，对超过部分征税。这一规定根据《吉林省地方税务局关于当前契税政策执行中若干具体问题的通知》（吉地税
发[2007]9号）文件中明确：在对象上只适用于拆迁住宅，不适用于拆迁非住宅；在拆迁补偿款用途上只适用于购
买住宅，不适用于购买非住宅。对通过房屋产权调换方式取得拆迁补偿住房且不需缴纳产权调换差价款或扩大面积
款的，免征契税。
5、根据《中华人民共和国契税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第224号）文件规定：城镇职工按规定
第一次购买公有住房的，免征契税。超过国家规定标准的部分，按照规定缴纳契税。
对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经
济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。
（四）个人所得税规定
1、个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。
2、对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。此项规定自2010年10月1日起执行。
3、根据《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发
[2007]38号文件规定：个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提
供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供合法、完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应
纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。
4、根据《吉林省地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（吉
地税发[2006]85号）文件规定：由于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，导致地税机关不能正确计算纳税
人房屋原值和应纳税额的，可按计税收入额1%核定征税。
（五）土地增值税规定
1、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
2、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土
地增值税。
3、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教
育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。
4、对其他纳税人转让旧房、建筑物及土地使用权的，符合查实征收条件的按税法规定查实征收，不符合查实
征收条件的，按5%的核定征收率征收土地增值税。
5、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，
免征土地增值税。
6、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目
金额20％的，免征土地增值税。
（六）印花税规定
1、印花税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
2、对企业纳税人购买、销售房屋或个人购买、销售非住房的按产权转移书据征收0.05%的印花税。
3、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征印花税。
4、对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、
经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。
（七）上述普通住房和非普通住房办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非
购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工
作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税
发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）等
有关文件规定执行。
（八）取消对居住超过5年（含5年）实行差额征税的非普通住宅，其销售环节应征收的各税种（不含契税、买
方印花税）按1%附征率征收，非住宅销售应征收的各税种（不含契税、买方印花税）按7%附征率征收政策。
（九）房屋购入原价及房屋购入起始时间按国家局、省局及市局的有关规定执行。
（十）个人将通过继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的规定。
1、其购房时间按发生继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生继承、离婚财产分割行
为前的购房原价确定。个人需持其通过继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到
地方税务部门办理相关手续。
2、关于个人转让离婚财产房屋的个人所得税征税问题
（1）通过离婚财产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手
续，不征收个人所得税、印花税。
（2）个人转让离婚财产房屋所得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳
个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。
（3）个人转让离婚财产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得
税，其购置时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）执
行。
（十一）扣除项目凭证。考虑到辽源市居民个人实际情况，对2006年6月1日以前已经注销、破产、保存留守
处的房地产开发公司及部门基建办开出的各种证明房屋价值的收据，经市局征管科、主管地税机关审核后，可以从
计税金额中减除。
二、商业用房的规定
（一）单位（不包括房地产开发企业）和个人销售或转让其购置或受让的不动产，以全部收入减去不动产的购
置或受让原价后的余额征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税。同时按收入额征收土地增值税、
印花税。
（二）根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）文件规定：
个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家
庭唯一生活用房免税的政策。
（三）根据《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发
[2007]38号文件规定：个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提
供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供合法、完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应
纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。
（四）根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第52号）规
定《营业税实施细则》规定：单位和个人自建建筑物后销售，其自建行为征收营业税。
根据《营业税税目解释》（国税发[1993]149号件规定：转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产
无偿赠与他人，征收营业税。
（五）购置或受让的不动产再销售或再转让，必须提供购置或受让时取得的正规发票，经县（区）地税机关审
核后，其购置或受让原价方可从计税金额中减除。但考虑到辽源市实际情况，对2006年6月1日以前已经注销、破
产、保存留守处的房地产开发公司及部门基建办开出的各种证明房屋价值的收据，经主管地税机关审核后，可以从
计税金额中减除。
三、个人无偿赠与不动产税收管理规定
（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，征收营业税、城市维护建设税、教
育费附加。
（二）以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税。
（三）以继承、赠与方式无偿转让房地产、土地使用权的行为征收印花税。
（四）根据《吉林省地方税务局关于当前契税政策执行中若干具体问题的通知》（吉地税发[2007]9号）文件
规定：对以赠与方式取得的住房，按5%的税率征收契税。
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）
继承土地、房屋权属，不征收契税。
按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行
为，应征收契税。
（五）无偿赠与具体形式的划分按《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题
的通知》（国税发[2006]144号）文件执行
（六）对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。
（七）有关个人所得税政策规定。
1、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐
妹；
（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
2、赠与双方办理免税手续时，应向税务机关报送的具体资料按《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋
有关个人所得税问题的通知》 （财税[2009]78号）文件执行。
3、除第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠
所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
4、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除
赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明
赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
5、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转
让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋
价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收
入。
6、受赠不动产对外销售的税收规定
（1）受赠不动产对外销售营业税规定。个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继
承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税
收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）中第四条：按发生继承、离婚财产分割行为前的购房
时间确定；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完
税证明上注明的时间确定。
（2）受赠不动产对外销售个人所得税规定。
受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得
税。
在计征个人受赠不动产（住房和非住房）个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
四、以上规定如有疏漏、不准确之处，按照现行有关税收法律、法规执行。