【涨知识】房地产项目股东对赌约定财税怎么处理？

A公司是房地产项目公司C的股东，C公司正在开发甲地产项目。由于资金不足，A公司找B公司合作，由B公司对C公司进行增资，增资后B公司成为项目公司大股东。

在增资协议中各方约定，如果未来项目开发的成本超过约定数额，则应由A公司负责补足差额。后项目实际的开发成本超出原约定数额，所以A公司应按约定承担支付超额成本。

股东间因对赌条款，一方股东单独为项目公司承担的超额成本，相关事项在财税上应如何认定与处理呢？由于双方没有进一步明确约定，所以各方对此事项存在以下不同理解：

理解一：原协议约定超额的成本由A公司负担与支付，那么这部分成本应由A公司直接向项目施工方支付，这部分工程发票直接由施工方开给A公司。

理解二：超额成本是股东对项目公司的额外捐赠，项目公司应计入营业外收入，但超额成本仍是属于项目开发成本，所以仍应由施工方向项目公司C开具发票。

理解三：超额成本约定由A公司负担，实际上属于A公司对项目公司权益性质的投入，项目公司应计入资本公积。超额成本仍是属于项目开发成本，所以应由施工方仍向项目公司开具发票。

以上哪种观点更正确合理呢？需要从会计核算、各税种的不同角度来进行分析。

一、 会计处理：

根据《上市公司执行企业会计准则监管问题解答》[2009年第2期]

问题1：对于上市公司的控股股东、控股股东控制的其他关联方、上市公司的实质控制人对上市公司进行直接或间接的捐赠、债务豁免等单方面的利益输送行为，如何进行会计处理？

解答：由于交易是基于双方的特殊身份才得以发生，且使得上市公司明显的、单方面的从中获益，因此，监管中应认定为其经济实质具有资本投入性质，形成的利得应计入所有者权益。上市公司与潜在控股股东之间发生的上述交易，应比照上述原则进行监管。

参照上述解答，本文案例中A公司为项目公司补足的超额成本，项目公司应作为资本公积核算。

二、 企业所得税

国家税务总局公告2014年第29号规定：“企业接收股东划入资产（包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权，下同），凡合同、协议约定作为资本金（包括资本公积）且在会计上已做实际处理的，不计入企业的收入总额，企业应按公允价值确定该项资产的计税基础。”

如在协议中能明确约定作为资本金投入，且会计上按此进行账务处理，则项目公司C收到超额成本补差款不需要缴纳企业所得税。

三、 增值税

由于甲项目是以项目公司C的名义立项与报建的，工程施工合同均是项目公司C与施工方签订，所以施工方并未直接向A公司提供相关建筑服务，施工方不能向A公司开具发票。

超额成本虽然在股东之间约定是由A公司承担的，但此属于A公司作为股东的身份为项目公司承担费用，并不会改变建筑服务的提供方与接受方，所以工程发票仍应开具给项目公司C。

四、 土地增值税

根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 国税发〔2009〕91号 “房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算”。

结合本文案例，超额成本由A公司承担，但仍属于甲项目的开发成本，土地增值税以项目为单位进行清算，所以此部分成本仍应归入项目成本，但应取得开具给项目公司的合法票据为扣除凭证。

五、 总结

通过上述分析可以得结论，上文中第三种理解是更合理更准确的。即认为A公司为项目公司承担的超额成本，实际应属于权益性质的投入，但如需满足不征企业所得税的条件，则各方应进一步明确在协议中约定作为资本金投入，且按资本金投入进行会计处理。

至于资金流方面，则建议A公司不应直接向工程施工方支付款项，应由A公司向项目公司支付，再由项目公司向施工方支付款项，施工发票应向项目公司开具，这样才能使项目公司成本能取得合法票据在税前扣除。