根据中华人民共和国《房地产估价规范》（GB/T50291——1999）、吉林省《房地产估价规程》（DB22/T 475-2009）、《城镇土地估价规程》、延边州人民政府办公室《关于应用房地产评估技术加强存量房交易税收征 管工作的通知》（延州政办函[2012]11号）等文件精神，依照《吉林省存量房交易税收征管系统》对存量房批量 评估规定和技术要求，制定《延边州存量房批量课税估价技术细则》，现予发布，自即日起实施。

特此公告。

延边州存量房批量课税估价技术细则

第一章　总　　则

第一条　制定依据：根据延边州人民政府办公室《关于应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通 知》（延州政办函[2012]11号）、中华人民共和国《房地产估价规范》（GB/T50291——1999）、吉林省《房 地产估价规程》（DB22/T 475-2009）、《城镇土地估价规程》制定本细则。

第二条　适用范围：在延边州行政区范围内，从事存量房课税估价的专业评估技术行为均应遵守本细则。

第三条　估价目的：应用房地产价格评估技术对存量房进行批量课税估价，税务机关以课税估价结果为标准评 估纳税人申报的交易价格是否偏低，对申报交易价格明显低于课税估价结果且无正当理由的，按照课税估价结果核 定计税价格，以加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进 存房量市场健康发展。

第四条　估价对象和方法：住宅采用市场比较法，商业用房采用收益法，其他非住宅用房采用成本法，土地采 用基准地价修正法。

第五条　价值标准：批量课税估价结果的价值标准为公开市场价值。即：在公开市场上最可能形成的客观合理 价格，不考虑抵押、租赁等权利限制情形。

第六条　批量课税估价辅助工具：应用吉林省地方税务局开发的《存量房批量课税估价信息系统》。

第七条　估价机构和人员：进行批量课税估价的房地产估价机构应具备三级以上资质，并经过政府采购中心招 标产生。承担批量课税估价的房地产估价人员应当是在中标估价机构注册的房地产估价师。

第八条　批量课税估价工作组织领导：批量课税估价工作由政府存量房估价评税工作领导小组统一组织领导。

第二章　市场比较法批量课税估价技术路线

第九条　住宅房屋分类：依据建设部关于印发《房地产统计指标解释（试行）的通知》（建住房［2002］66 号），按照行政区、街道、社区、居住小区的级次对住宅房屋进行区域分类。在区域分类基础上，按照房屋的土地 级别、建筑年代、建筑结构、建筑楼层类型等进行分类，掌握住宅房屋空间分布，便于科学划分估价区。

第十条　划分估价区：将居住小区作为基准区域，以土地级别、建筑结构、建筑楼层类型、建筑年代等属性相 同为标准，将属性相同的房屋确认为同一估价区。估价区的最小单位为单独楼幢。 延边州建城区范围内估价区划分结束后，可以按照属性相同的原则建立类似估价区，扩大交易实例的选取范围 和对批量估价结果进行比对检验。

第十一条　选取类似房：一个估价区可以选取一套类似房，也可以选取多套类似房，每套类似房应有明确的替 代范围。

第十二条　建立可比实例库：从媒体上公布的房地产租售信息、估价机构收集的交易信息、主管地方税务机关 契税计税价格信息等途径取得交易实例。对某些特殊因素所造成的交易实例成交价格偏差的，要修正为正常市场价 格，建立可比实例库。

第十三条　计算类似房价格：从可比实例库中选取三个可比实例，并计算类似房价格。计算类似房价格公式如下： ∨ =（∨1+∨2+∨3）/3 式中：Ｖ——类似房价格（单价） Ｖ1、Ｖ2、Ｖ3——通过对可比实例楼层类型修正后得出的比准价格。

第十四条　批量估价：依照类似房的价格，评估其替代范围房屋的价格，建立分户价格数据库。批量估价公式 如下： ＶP=Ｖ×（1+L） 公式中：ＶP——批量评估单价 Ｖ——类似房价格 L——楼层修正系数。

第十五条　单套房屋计税价格评估：纳税人申报成交价格时，税务机关要应用估价机构的批量估价结果和个别 因素修正系数对单套房屋计税价格进行评估。单套房屋计税价格计算公式如下：单套房屋计税价格=批量评估价格 ×评估误差率×朝向修正系数×环比价格变动率×其他修正系数×建筑面积。评估误差率由延边州地方税务局提出， 报吉林省地方税务局批准。环比价格变动率由延边州地方税务局依据正常交易的房屋契税计税价格计算。

第十六条　增量转存量住宅房屋计税价格评估：增量转存量住宅房屋的计税价格以发票单价为基准价格。具体 计算公式如下:增量转存量住宅房屋计税价格=发票开具单价×环比价格变动率×建筑面积。

第十七条　批量估价结果年度结转：年度内市场价格变动率在10%以内的（含10%）批量估价结果可以继续\ 应用。超过10%的，税务机关应当对批量估价结果进行修正，并结转下年。批量估价结果结转价格公式：批量估价 结果结转价格=批量估价结果×（12月份平均市场价格-1月份平均市场价格×100%）

第三章　成本法批量课税估价技术路线

第十八条　房屋分类：依据建设部关于印发《房地产统计指标解释（试行）的通知（建住房［2002］66号），按照规划用途、建筑结构、建筑楼层类型进行分类，便于准确的选择对应的重置价格标准。

第十九条　重置价格构成项目：鉴于采取房价和地价分别评估的方式，房屋重置价格构成项目包括下列内容：前期 工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、建筑安装工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税 （费）、开发利润。

第二十条　采集前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费数据。鉴于上述费用多数属于行政性收费 和企事业经营性收费，由政府建设行政主管部门提供。

第二十一条　采集房屋建筑安装工程费数据。建筑安装工程费用中的直接费、间接费，依据《吉林省建筑工程 质量安全成本管理暂行办法》（吉建造[2010]4号）、《关于发布吉林省建筑工程质量安全成本指标的通知》（吉 建办［2011］38号），直接取建筑工程质量安全成本指标中的直接费、间接费。利润项目直接依据《吉林省地方 税务局关于调整营业税成本利润率的通知》（吉地税发［2010］124号），建筑业成本利润率为10%。

第二十二条　采集管理费用数据：直接依据建设部关于印发《基本建设财务管理规定的通知》（财建 ［2002］394号）第二十一条规定，管理费用率为建筑安装工程费的1.2%

第二十三条　采集销售费用数据：销售费用率由估价机构依据延边州地方税务局提供的查实征收企业所得税的 房地产企业财务会计报表，测算出平均销售费用率，并经延边州地方税务局认定。

第二十四条　采集销售税（费）数据：销售税（费）数据由延边州地方税务局依据现行税收法律法规提供。

第二十五条　采集投资利息金额数据：“建设期”按两年计算，投资利息率按照估价时点直接取中国人民银行1- 3年期贷款基准利率。

第二十六条　采集开发利润数据：开发利润率采用《吉林省地方税务局关于调整营业税成本利润率的通知》 （吉地税发［2010］124号）规定：转让土地使用权、销售不动产成本利润率为20%。

第二十七条　汇总房屋重置价格构成项目数据，计算各类房屋批量重置价格。年度之间各类房屋重置价格构成 项目的价格变动率在10%以内的（含10%），可以继续执行上年各类房屋批量重置价格。超过10%的，各市县区 局地方税务局应当依据上述技术路线调整各类房屋计税重置价格，政府存量房批量估价评税工作领导小组批准。

第二十八条　批量估价：按照批量重置价格，对各类房屋一次性进行评估，建立分户价格数据库。

第二十九条　采集各类房屋成新率标准数据：直接按照《房地产估价规范》中规定的各类结构房屋的经济耐用 年限和残值率的参考值计算各类房屋成新率。其中：最低成新率设为30%。

第三十条　采集个别修正项目系数数据：由吉林省建设厅在制定建筑工程质量安全成本指标时一并制定。

第三十一条　单宗房屋计税价格评估：房屋现值=（前期工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+建筑 安装工程费用×个别修正项目系数+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润）×成新率×建筑面积

第四章　基准地价修正法批量课税估价技术路线

第三十二条　基准地价修正体系数据来源：直接依据延边州国土资源局制定和公开发布的《延边州基准地价修 正体系》。

第三十三条　批量课税评估项目：对工业用地和商业用地各级别各区域修正因子各评价单元进行等级评估。

第三十四条　批量课税估价项目中评价单元等级划分方法：按照《延边州基准地价修正体系》中规定的标准划 分等级。

第三十五条　评价单元等级划分原则：评价单元内的土地区位因素影响结果相同或者相近。

第三十六条　区域修正因子中各评价单元等级的对照比率数据来源：由估价机构根据土地交易实例测算确认。

第三十七条　区域因子修正系数适用范围：批量评估产生的区域因子修正系数，适用于评价单元内的全部宗 地。同一宗地跨越多个评价单元的，按照宗地中心点坐标确认。

第三十八条　个别因素修正项目的数据来源:个别因素修正项目数据由纳税人申报、修正系数依据《延边州基准 地价修正体系》。

第三十九条　批量估价：按照《延边州基准地价修正体系》对各类土地分级别分评价单元等级一次性进行评 估，建立各类土地分级别分评价单元等级批量评估价格数据库。 ＶP=Ｖ×（1+K） ＶP——批量基准地价 Ｖ——各地类等级土地的基准地价 K——批量宗地区位因素修正系数
n K =∑Ki i=I N——修正因子个数

第四十条　单宗土地计税价格评估：单宗土地计税价格评估公式如下： Ｖg=ＶP×∏Kj+Ｖ×K×∏Kj 其中：Ｖg——待估宗地价格 Kj——第j个待估宗地个别因素修正系数 K′——批量估价时未考虑的区位因素之和

第五章　课税估价报告

第四十一条　课税估价报告种类：批量课税估价报告、单宗房地产课税估价报告、估价鉴定报告。

第四十二条　课税估价报告标准：课税估价报告要符合《房地产估价规范》规定的内容和格式。其中：基准地 价修正法课税估价报告符合《城镇土地估价规程》规定的内容和格式。

第四十三条　课税估价报告出具：批量课税估价报告、单宗房地产课税估价报告由《吉林省存量房批量课税估 价信息系统》自动提取估价机构和估价师注册登记信息和批量估价报告信息，估价师和估价机构不再签名盖章。

第四十四条　课税估价报告形式：课税估价报告采取纸质和电子两种方式。纸质方式为80gA4纸，电子方式采 用PDF格式，并设置为不可修改。

第四十五条　课税估价报告保存期限：课税估价报告由估价机构和延边州下属各县市地方税务局分别保管，保 存期限为十年，逾期后按照清册——领导审批——监销的流程予以销毁。

第六章　争议处理技术路线

第四十六条　纳税人对课税估价结果有疑问的，可咨询原估价机构或主管地方税务机关。

第四十七条　纳税人对课税估价结果有异议的，应当自收到《单宗房地产课税估价报告》之日起10日内，提出 估价报告存在的问题，向税务机关申请复核。

第四十八条　税务机关应自收到复核申请之日起10日内，对课税评估结果进行调查核实或委托估价机构进行重 新评估。复核后，改变原课税估价结果的，应重新出具估价报告；课税估价结果没有改变的，应当书面告知申请 人。

第四十九条　各市县区地税部门应制定本部门的争议处理办法并予以公示。

附　　则

第五十条　收益法批量课税估价技术细则另行公布。

第五十一条　房地产估价机构和估价师违反本《细则》规定，由延边州地方税务局或市县区局地方税务局提请 政府存量房批量估价评税工作领导小组批准取消课税估价资格，并书面送达。被取消课税估价资格的房地产价格评 估机构和估价师，自做出决定之日起3年内不得从事课税估价活动。

第五十二条　本《细则》由延边州地方税务局负责组织实施和解释。

第五十三条　本《细则》自发布之日起施行。